- Цены на жильё стабилизируются: Медианная цена продажи дома на одну семью в Бойсе составляет около $525,000 на середину 2025 года, что примерно соответствует уровню прошлого года (на 0–1% выше) weknowboise.com weknowboise.com. Это свидетельствует о замедлении по сравнению с бурным двузначным ростом 2020–2022 годов и указывает на более сбалансированную фазу рынка.
- Устойчивые продажи и низкое предложение: Несмотря на более высокие процентные ставки, активность покупателей жилья остаётся стабильной. В округе Ада в июле 2025 года количество продаж домов выросло на 10% по сравнению с прошлым годом weknowboise.com. Предложение растёт, но всё ещё ограничено — около 2,4 месяца запаса (ниже 4–6 месяцев для сбалансированного рынка) weknowboise.com, поэтому хорошо оценённые объекты продолжают привлекать интерес покупателей.
- Аренда снижается, спрос растёт: Средняя арендная плата в Бойсе составляет около $1,826 (1 квартал 2025), что на ~7,3% ниже, чем год назад, поскольку приток новых квартир даёт арендаторам больше вариантов weknowboise.com weknowboise.com. Однако уровень вакантности остаётся крайне низким (~1,8% в целом), что говорит о том, что спрос на аренду всё ещё превышает предложение weknowboise.com weknowboise.com. Средняя аренда домов на одну семью — ~$2,120, многоквартирных — ~$1,385, а арендодатели снижают цены, чтобы заполнить объекты weknowboise.com weknowboise.com.
- Коммерческая недвижимость: смешанные тенденции: Розничные площади пользуются огромным спросом – вакантность в ритейле в Меридиане составляет менее 1% idahobusinessreview.com, а арендные ставки на лучшие торговые помещения выросли до диапазона $40+ за кв. фут idahobusinessreview.com. Промышленные объекты также остаются востребованными, хотя волна новых складов увеличила вакантность в промышленном секторе до ~8,6% во 2 квартале 2025 года (по сравнению с рекордно низкими показателями ранее) cushmanwakefield.com. Офисные помещения имеют вакантность около 11–12%, что выше допандемийных норм, но значительно лучше, чем в крупных прибрежных городах cushmanwakefield.com. Офисный рынок Бойсе опережает национальные тенденции, несмотря на то, что гибридный формат работы снижает спрос на офисы в центре города.
- Бум населения продолжается: Метрорайон Бойсе (округа Ада и Каньон) прибавил примерно 25 000 человек только за последний год – это рост на 3% до примерно 847 840 жителей в 2025 году boisedev.com. Население самого города Бойсе выросло до 253 550 (+1,4%), а пригороды, такие как Меридиан (+3,1%) и Стар (+9,8%), испытали взрывной прирост новых жителей boisedev.com. Эта волна миграции (в основном из более дорогих штатов) подогревает спрос на жилье и, по прогнозам, сохранится до 2028 года, поддерживая напряженность на рынке.
- Устойчивый рост занятости и экономики: Безработица в районе Бойсе остается низкой (около 3% в 2024 году), а рост числа рабочих мест в Айдахо прогнозируется на уровне ~1,5–2% в год до 2028 года dfm.idaho.gov. Крупные работодатели расширяются: компания Micron Technology инвестирует более 15 миллиардов долларов в новый завод по производству микросхем в Бойсе, который, как ожидается, добавит тысячи высокооплачиваемых рабочих мест в 2025–2029 годах boirealtors.com idahobusinessreview.com. Сильный рынок труда и рост доходов (медианный доход домохозяйства в Айдахо ~$89 тыс.) поддерживают спрос на жилье weknowboise.com, хотя высокие ипотечные ставки около 6,7% weknowboise.com снизили доступность жилья.
- Возможности и риски для заинтересованных сторон: Покупатели жилья в 2025 году наконец-то получают немного больше свободы – типичные объекты продаются примерно за 2–3 недели, а не за считанные дни weknowboise.com. Покупатели могут договариваться о дополнительных условиях или небольших скидках, поскольку запасы на рынке постепенно растут, но сталкиваются с более высокими ежемесячными платежами при ставках по 30-летней ипотеке около 6–7%. Продавцы выигрывают от устойчивого спроса в Бойсе (рост населения и рабочих мест), но уже не контролируют рынок полностью – для привлечения предложений в более избирательных условиях требуются реалистичное ценообразование и, возможно, предварительный ремонт жилья weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Многие владельцы с большим стажем предпочитают вовсе не продавать, опасаясь потерять сверхнизкие ипотечные ставки или столкнуться с налогом на прирост капитала из-за огромного увеличения стоимости (более 54% домовладельцев Айдахо теперь превышают необлагаемые налогом лимиты прибыли в $250K/$500K) boirealtors.com boirealtors.com. Инвесторы видят возможности благодаря сильным показателям рынка аренды в Бойсе – вакансия менее 2% и растущий кадровый потенциал – однако им приходится учитывать замедление роста арендных ставок и риск чрезмерного строительства в секторе многоквартирных домов (разрешения на строительство в 2023 году сократились из-за роста стоимости заимствований weknowboise.com). Благоразумные инвесторы сосредотачиваются на востребованных сегментах (например, доступное жилье в аренду, промышленные объекты) и учитывают более высокие расходы на финансирование.
- Кризис доступности жилья и реакция политики: Быстрый рост цен оставил многих местных жителей за пределами рынка — медианная цена дома примерно в 6 раз превышает медианный доход, а 6 из 10 арендаторов с низким доходом в Бойсе испытывают трудности с оплатой жилья (тратят более 30% дохода на жильё) cityofboise.org. В ответ город Бойсе принял новый зонинговый кодекс в декабре 2023 года, разрешающий строительство более плотного жилья и развитие «недостающего среднего» (дуплексы, ADU и др.) cityofboise.org. Город также инвестировал более 50 миллионов долларов в проекты доступного жилья и сотрудничает с застройщиками по аренде земли для строительства жилья с ограничением по доходу cityofboise.org cityofboise.org. Эти усилия своевременны: недавний анализ показывает, что Бойсе необходимо около 2 000 новых жилых единиц в год в течение следующих 10 лет для удовлетворения спроса, почти половина из которых должна быть доступна для семей с доходом ниже медианного cityofboise.org. По всему региону строительство пытается не отставать — более половины новых разрешённых объектов с 2021 года составляют многоквартирные дома или таунхаусы, что резко увеличило плотность застройки cityofboise.org. Однако в черте города строительство жилья ежегодно отстаёт на несколько сотен единиц, что усугубляет проблему доступности cityofboise.org. Местные и региональные агентства (например, COMPASS) теперь координируют стратегии по жилью, чтобы рост Бойсе оставался устойчивым cityofboise.org cityofboise.org.
Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году
Продажи домов и тенденции цен: После стремительного роста стоимости жилья за последние несколько лет, жилищный рынок Бойсе вошел в 2025 год на плато. Медианные цены фактически стабилизировались на высоком уровне. В округе Ада (основной округ, в который входит Бойсе) медианная цена продажи составляла около $549,450 в середине 2025 года, что на скромные ~0,8% выше, чем годом ранее weknowboise.com. В самом городе Бойсе медианная цена держалась на уровне около $525,000 – практически без изменений по сравнению с годом ранее weknowboise.com. Такое боковое движение резко контрастирует с бумом времен пандемии, когда в Бойсе ежегодный рост цен достигал двузначных процентов. Охлаждение рынка было первоначально вызвано ростом ипотечных ставок (которые удвоились с ~3% до ~6–7% в 2022–2023 годах) и усталостью покупателей после ажиотажа 2021 года. К 2024 году цены прошли через здоровую коррекцию на несколько процентов, затем достигли дна и даже немного выросли к концу 2024 года, когда рынок нашел равновесие weknowboise.com weknowboise.com.
Несмотря на стабильные цены, активность продаж остается устойчивой. На самом деле, продажи домов выросли по сравнению с затишьем 2022–23 годов. В округе Ада было зафиксировано 900 продаж домов в июле 2025 года, что более чем на 10% больше, чем в тот же месяц годом ранее weknowboise.com. Риелторы отмечают, что это был самый активный месяц по продажам с пика бума конца 2021 года, что подчеркивает сохраняющийся высокий спрос в Долине Сокровищ. Хорошо ухоженные дома, которые правильно оценены для рынка, продолжают привлекать покупателей. Множественные предложения больше не являются нормой для каждого объекта, но привлекательные объекты (особенно стоимостью до ~$500 тыс.) все еще могут вызывать конкуренцию. В середине 2025 года дома проводят на рынке немного больше времени — медиана составляет около 2–3 недель в округе Ада — по сравнению с днями во время пика ажиотажа weknowboise.com. Однако такой темп соответствует историческим сезонным нормам и указывает на рынок, который остыл, но не замер. Продавцы корректируют ожидания: вместо мгновенных войн ставок они переходят к более типичному процессу продажи. Снижение цен становится более распространенным, если дом не вызывает интереса в первые недели (около 28% объявлений имели снижение цены к началу 2025 года) reventureapp.blog, что отражает более избирательных покупателей. В целом, к 2025 году рынок жилой недвижимости Бойсе перешел от явного «рынка продавца» к более сбалансированному рынку, где рычаги влияния примерно равны между покупателями и продавцами.
Факторы спроса и предложения: Одна из ключевых причин, по которой в Бойсе не произошло резкого падения цен, заключается в том, что предложение жилья остается ограниченным. В середине 2025 года количество домов на продажу в Бойсе, хотя и увеличилось по сравнению с рекордно низкими показателями, все еще относительно невелико. В регионе было примерно 2,4 месяца предложения летом 2025 года weknowboise.com — это значит, что при текущих темпах продаж потребуется всего около 10 недель, чтобы распродать все объекты, если на рынок не выйдет новое жилье. Для сравнения, сбалансированный рынок жилья обычно имеет 4–6 месяцев предложения. В 2021 году запас жилья в Бойсе часто был менее 1 месяца, что приводило к жесткой конкуренции между покупателями. Сейчас, при ~2–3 месяцах предложения, у покупателей больше вариантов, чем раньше, но выбор по-прежнему ограничен во многих сегментах (особенно среди доступных стартовых домов). Частично дефицит предложения объясняется тем, что многие нынешние домовладельцы не спешат продавать. Зафиксировав сверхнизкие ипотечные ставки на уровне 3% или накопив значительную необлагаемую налогом прибыль от своих домов, многие потенциальные продавцы не решаются выставлять жилье на продажу и отказываться от этих преимуществ boirealtors.com. Экономисты называют это “эффектом блокировки” или “штрафом за переезд”, когда люди откладывают продажу, чтобы избежать более высоких процентных ставок по новой ипотеке или значительного налога на прирост капитала при продаже долгосрочной недвижимости boirealtors.com boirealtors.com. Это явление ограничило поступление вторичного жилья на рынок, несмотря на сохраняющийся высокий спрос со стороны приезжих и растущих семей.
На фронте нового строительства застройщики пытаются догнать спрос, но сталкиваются с трудностями. Во время бума пандемии строительные компании нарастили объемы, однако в 2022–2023 годах они сократили темпы из-за резкого роста процентных ставок и снижения рентабельности некоторых проектов. В 2023 году количество разрешений на новое жилье в округе Ада фактически соответствовало прогнозируемому спросу, но в пределах города Бойсе ежегодно строилось на 300–800 домов меньше, чем требовалось cityofboise.org. Рост стоимости строительства (примерно на 40% с 2018 года) и ограниченность земли затрудняют возведение достаточного количества домов, особенно в центре города cityofboise.org. В результате рост предложения жилья смещается в сторону пригородов и многоквартирных проектов. В пригородных городах, таких как Меридиан, Куна и Колдуэлл, появляются крупные новые жилые комплексы и многоквартирные дома, тогда как в самом Бойсе в основном ведется точечная застройка. Примечательно, что более половины новых жилых единиц, разрешенных к строительству в округе Ада за последние три года, составляют многоквартирные дома или жилье “среднего формата” (например, таунхаусы, дуплексы), что является резким ростом строительства высокой плотности по сравнению с концом 2010-х годов cityofboise.org. Этот сдвиг отражает как городскую политику, поощряющую плотную застройку, так и реакцию застройщиков на спрос на более доступные альтернативы индивидуальным домам.Спрос, тем временем, поддерживается сильным ростом населения Бойсе (подробнее об этом ниже) и устойчивой экономикой. Миграция в Бойсе — основной фактор: люди продолжают переезжать из более дорогих рынков Западного побережья и других штатов, привлечённые качеством жизни и относительной доступностью Айдахо. Преимущество Бойсе по стоимости сократилось (жильё уже не «дешёвое» ни в каком смысле), но для многих калифорнийцев или жителей Сиэтла дом за $550 тыс. с большим участком в Айдахо всё ещё кажется выгодной покупкой. Таким образом, даже несмотря на рост процентных ставок, стабильный приток покупателей поддерживает рынок. Кроме того, местные доходы домохозяйств растут благодаря низкой безработице и росту заработных плат. Медианный доход домохозяйства в округе Ада вырос до примерно $88 900, что поддерживает спрос на жильё, позволяя увеличивать бюджеты на покупку weknowboise.com. Однако стоит отметить, что доступность жилья ограничена — ежемесячный платёж по дому по медианной цене (при ставке ~7%) значительно превышает то, что медианный доход может комфортно позволить tait.com. Особенно сложно приходится покупателям, приобретающим жильё впервые: высокие цены и ставки заставляют некоторых дольше оставаться арендаторами. Пока что баланс спроса и предложения в Бойсе хрупок: наконец-то появляется достаточное количество предложений, чтобы у покупателей был выбор, но их всё ещё недостаточно, чтобы превысить спрос. Это удерживает цены на относительно высоком уровне. В перспективе, если ипотечные ставки существенно снизятся, Бойсе может испытать новый всплеск покупательской активности (как это было в конце 2024 года, когда ставки кратковременно снизились и продажи резко выросли) weknowboise.com weknowboise.com. Наоборот, если на рынок одновременно выйдет много новостроек или экономика ослабнет, увеличение предложения может оказать давление на цены. Большинство прогнозов по Бойсе предполагают умеренный рост цен на уровне 3–5% в год в ближайшие годы templetonrealestategroup.com — это далеко от 20%+ годовых скачков во время бума, но устойчивый сценарий, если предложение останется относительно ограниченным, а спрос стабильным.
Медианные цены на жильё и арендные ставки
Рыночные цены на собственность: Как отмечалось выше, в 2025 году медианные цены на дома в Бойсе практически сравнялись с прошлогодними после небольшого снижения и восстановления. Чтобы оценить последние показатели, напомним: медианная стоимость отдельно стоящего дома в городе составляла около $524 000 летом 2022 года (на тот момент это был исторический максимум) sammamishmortgage.com. Затем цены снизились в 2023 году на несколько процентов на фоне охлаждения национального рынка и роста стоимости кредитования. К началу 2024 года медианные цены в округе Ада держались на уровне около $510 тыс. weknowboise.com. Во второй половине 2024 года интерес покупателей вновь вырос, и к январю 2025 года медианная цена в округе Ада поднялась примерно до $539 тыс. (примерно +5% за год) weknowboise.com. Таким образом, стоимость жилья в Бойсе фактически вышла на плато на высоком уровне и растет низкими однозначными темпами. Цена за квадратный фут продолжает умеренно расти (в середине 2025 года в Бойсе в среднем ~$316/кв. фут, +1% за год weknowboise.com), что говорит о высоком спросе на более компактные и доступные дома. Самый конкурентный сегмент — жилье начального уровня: все, что дешевле медианы по агломерации, обычно быстро раскупается, тогда как дома класса люкс (свыше $1 млн) могут продаваться дольше и подвергаться снижению цены.
Для более широкого контекста: медианная цена продажи в Бойсе (~$525 тыс.) по-прежнему значительно выше медианы по США (около $410 тыс.) steadily.com, что отражает превращение Бойсе в относительно дорогой рынок из-за быстрого роста. Внутри агломерации округ Ада (Бойсе, Меридиан, Игл) отличается самыми высокими ценами, тогда как соседний округ Каньон (Нампа, Колдуэлл) остается дешевле с медианой около $430 тыс. weknowboise.com. Эта разница в ценах заставляет многих покупателей с ограниченным бюджетом переезжать на запад, в округ Каньон, что стимулирует бурный рост таких городов, как Колдуэлл (где в прошлом году население выросло на 5,7%) boisedev.com. Даже в округе Ада районы вроде Меридиан и Игл часто имеют медианные цены выше, чем в самом Бойсе, благодаря более новым и просторным домам.
Арендные ставки и вакантность: Рынок аренды жилья в Бойсе в последние годы был чрезвычайно напряжённым, и хотя сейчас он немного ослаб, конкуренция среди арендаторов всё ещё очень высока. По состоянию на 1 квартал 2025 года средняя месячная арендная плата по всем типам недвижимости в Бойсе составляла $1,826 weknowboise.com. Это фактически означает снижение примерно на $144 (7,3%) по сравнению с предыдущим годом weknowboise.com, что стало одним из первых значительных падений арендных ставок за более чем десятилетие. После многих лет резкого роста арендной платы (аренда выросла почти на 50% в 2016–2021 годах), для арендаторов наступает облегчение благодаря появлению нового предложения. Сотни новых квартир были построены в 2022–2023 годах, и ещё больше появится в 2024 году (только в черте города Бойсе на начало 2024 года строится более 1,600 квартир) weknowboise.com. Эти новостройки начали замедлять рост арендной платы и даже вынудили некоторых арендодателей снижать цены, чтобы привлечь жильцов. Например, средняя арендная плата за квартиру снизилась примерно на 5% по сравнению с прошлым годом и составила около $1,385, а особенно сегмент 1-комнатных квартир показал резкое падение арендной платы (с ~$1,300 до ~$848, хотя эта цифра была искажена из-за небольшого объёма выборки) weknowboise.com. С другой стороны, крупные квартиры сохранили свою стоимость: аренда 2- и 3-комнатных квартир фактически выросла на 6–11% за год, поскольку жилья для семей по-прежнему не хватает weknowboise.com. Аренда отдельно стоящих домов, которые популярны среди переезжающих семей, по-прежнему остаётся дорогой – в среднем дом в аренду в Бойсе стоит около $2,120/месяц, что всего на ~3% ниже, чем в прошлом году weknowboise.com. Примечательно, что аренда 4-комнатных домов резко снизилась (–27% в годовом выражении) после достижения рекордного максимума в 2024 году, что говорит о некоторой коррекции в верхнем сегменте рынка аренды weknowboise.com.
Ключевым моментом является то, что уровень вакантности показывает, что спрос на аренду далёк от снижения. Общий уровень вакантности арендного жилья в Бойсе составлял всего 1,8% в начале 2025 года, практически не изменившись по сравнению с 1,82% годом ранее weknowboise.com weknowboise.com. Для сравнения: уровень вакантности в 5% считается здоровым равновесием; Бойсе остаётся значительно ниже этого показателя, что иллюстрирует продолжающийся дефицит арендного жилья. Есть некоторые признаки ослабления: вакантность в многоквартирных домах выросла с крайне низких 0,9% до примерно 1,5% weknowboise.com по мере открытия новых комплексов. Но аренда домов на одну семью стала ещё более дефицитной (вакантность снизилась с 2,7% до 1,99%), возможно, потому что потенциальные покупатели, не способные позволить себе покупку, теперь арендуют дома weknowboise.com. По сути, арендодатели находят жильцов почти так же быстро, как выставляют объекты, и любое незначительное увеличение вакантности происходит за счёт снижения или стабилизации арендной платы – владельцы недвижимости снижают или удерживают аренду, чтобы сохранить заполняемость. Соотношение аренды к доходу в Бойсе высокое, поэтому существует практический потолок для арендной платы; в округе Ада домохозяйство с медианным доходом около ~$89 тыс. может позволить себе примерно $2 220 аренды (30% дохода) weknowboise.com, что лишь немного выше текущего среднего уровня аренды. Это говорит о том, что арендная плата вряд ли сможет значительно вырасти без роста доходов, особенно по мере выхода на рынок новых объектов аренды.Краткосрочный прогноз по аренде осторожно оптимистичен для арендаторов. Продолжающееся строительство квартир в 2024–2025 годах (в 2022 году в агломерации Бойсе было разрешено строительство более 3 600 многоквартирных домов, а в 2023 году — примерно 3 628, несмотря на снижение количества разрешений в округе Ада) weknowboise.com добавит необходимое предложение. Фактически, аналитики оценивают, что примерно 4 500 арендных единиц, уже находящихся в стадии строительства на конец 2023 года, удовлетворят весь новый спрос на аренду в агломерации на ближайший год или два lee-associates.com lee-associates.com. По мере заселения этих объектов арендаторы могут рассчитывать на больше уступок или стабильные цены. Тем не менее, устойчивый рост населения Бойсе означает, что спрос будет продолжать расти, вероятно, поглощая новые объекты в среднесрочной перспективе. По прогнозу Idaho Housing and Finance Association, спрос на аренду останется относительно стабильным и высоким в течение следующих 3 лет, ожидается образование примерно 5 900 новых арендных домохозяйств к 2026 году lee-associates.com. Таким образом, хотя времена ежегодного роста арендной платы на 10% и более, вероятно, прошли, ожидается, что арендные ставки в Бойсе возобновят медленный рост после этого временного снижения. К 2026–2027 годам вакантность может немного увеличиться до более нормального уровня (особенно если замедлится рост занятости), но если не будет переизбытка строительства, низкий уровень вакантности в агломерации указывает на устойчивый рынок арендодателя. Пока что арендаторы могут чувствовать себя немного увереннее на переговорах, тогда как инвесторам в недвижимость придется проявлять смекалку — делать ставку на расположение и удобства — чтобы их объекты выделялись на все более конкурентном рынке аренды.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, промышленность)
Экономический рост Бойсе в 2020-х годах не ограничился только жильем; он также стал драйвером крупных изменений в коммерческой недвижимости. Горизонт города и пригороды усеяны новыми офисами, торговыми центрами и складами, появившимися в ответ на рост. По состоянию на 2025 год, коммерческий рынок — это история трех секторов: розничная торговля процветает, промышленный сектор растет (с некоторым увеличением вакантности), а офисные помещения сталкиваются с трудностями, но все же чувствуют себя лучше, чем во многих регионах страны.
Офисные помещения: Пандемия кардинально изменила использование офисов повсюду, и Бойсе не стал исключением в переходе к удалённой и гибридной работе. В центре Бойсе увеличилась вакантность офисных помещений, поскольку некоторые компании сократили свои площади. Однако благодаря стабильному притоку бизнеса и относительно небольшим масштабам, офисный рынок здесь переживает трудности сравнительно хорошо. Во втором квартале 2025 года уровень вакантности офисов в Бойсе составил 11,4%, что, хотя и выше нормы 8–9% до COVID, всё же значительно ниже, чем в крупных городах (во многих мегаполисах сейчас уровень вакантности офисов достигает 15–20% и выше) cushmanwakefield.com. Этот показатель вырос примерно на 1,6 процентных пункта за последний год cushmanwakefield.com, что отражает как появление новых офисных зданий, так и возврат площадей. Примечательно, что офисы класса A в Бойсе – особенно в привлекательных районах, таких как центр города или Игл – продолжают пользоваться спросом и имеют стабильную заполняемость. Технологические компании, региональные банки и профессиональные сервисы по-прежнему арендуют площади для расширения, даже если переходят на гибридные графики. Запрашиваемая арендная плата за лучшие офисы Бойсе остаётся довольно стабильной – в диапазоне от низких до средних 20 долларов за квадратный фут в год, что является относительной выгодой и даже привлекло несколько компаний из других штатов для открытия здесь филиалов. Наибольшая мягкость рынка наблюдается в старых или менее удачно расположенных офисах, где арендодатели предлагают стимулы (например, больше средств на ремонт или более короткие сроки аренды), чтобы заполнить площади. Некоторые устаревшие офисные здания даже рассматриваются для переоборудования или перепрофилирования – например, некоторые застройщики обсуждают превращение малоиспользуемых офисов в жилые помещения или объекты смешанного назначения, что становится тенденцией во многих городах. В целом, офисный сектор Бойсе в 2025 году можно охарактеризовать как «осторожно стабильный». Он адаптируется к новой реальности: компании используют площади более гибко, и вакантность может немного вырасти (по одному из прогнозов, к 2026 году вакантность офисов в Бойсе может приблизиться к середине подростковых значений по мере истечения сроков аренды) rentastic.io. Но сильный рост числа рабочих мест в Бойсе является сдерживающим фактором – пока местная занятость продолжает расти, будет сохраняться спрос на офисные помещения. Действительно, количество рабочих мест в сфере профессиональных и бизнес-услуг (основных пользователей офисов) увеличивается в регионе, и некоторые компании, полностью перешедшие на удалёнку, теперь возвращают сотрудников хотя бы на частичную занятость в офисе, что благоприятно сказывается на использовании офисных площадей.
Торговая недвижимость: В неожиданном повороте событий традиционная розничная торговля в Трежер-Вэлли процветает. Вопреки предсказанному несколько лет назад «апокалипсису ритейла», розничный сектор Бойсе после пандемии стал одним из самых горячих сегментов коммерческой недвижимости. Вакансия торговых площадей в округе Ада крайне низкая – примерно 3% в целом, а в некоторых районах практически 0% idahobusinessreview.com. Например, в Меридиане (крупнейшем пригороде Бойсе) менее 1% торговых площадей свободны по состоянию на 2025 год, что по сути означает, что все торговые центры и магазины заняты или быстро сдаются в аренду idahobusinessreview.com. Даже быстрорастущие небольшие города, такие как Стар, сообщают о вакантности торговых площадей менее 0,5% idahobusinessreview.com, что указывает на отложенный спрос на магазины, рестораны и услуги для обслуживающих быстрорастущее население. Единственные субрынки с более высокой вакантностью торговых площадей находятся в некоторых частях округа Каньон – например, в коридорах Нампа/Калдвелл вакантность составляет около 6–7% idahobusinessreview.com, что всё ещё является исторически низким показателем, но немного выше, чем в округе Ада. Новое строительство торговых объектов следует за ростом жилых районов: застройщики активно строят торговые центры с якорными супермаркетами и многофункциональные торговые комплексы в пригородных узлах. Примечательным проектом является запланированный магазин Fred Meyer площадью 155 000 кв. футов в Калдвелле, строительство которого должно начаться в 2026 году boirealtors.com, что создаст новый крупный торговый центр в этом районе. Аналогично, в Меридиане и Куне запланированы новые торговые комплексы для обслуживания растущего числа жителей.
Сила розничной торговли обусловлена устойчивыми расходами потребителей и ростом населения. По мере того как тысячи людей переезжают в новые жилые районы, ритейлеры видят в этом возможность. Покупательские привычки также нормализовались после COVID – местные жители стремятся делать покупки лично, ходить в рестораны и участвовать в различных мероприятиях, что повысило заполняемость всего – от крупных магазинов до кафе в жилых районах. В Бойсе арендные ставки на розничные помещения взлетели из-за ограниченного предложения. Лучшие (“класс A”) торговые площади теперь сдаются по ставкам в среднем $40 за квадратный фут в год – это вдвое или более превышает ставки на первоклассную розницу до 2020 года idahobusinessreview.com. Владельцы качественных торговых центров находятся в выигрышном положении, повышая арендные ставки, поскольку национальные сети и местные бизнесы конкурируют за дефицитные торговые площади. Даже старые помещения “класса B” получают выгоду; с такими высокими ценами на класс A многие арендаторы выбирают помещения класса B, что позволяет их владельцам поднимать ставки до ~$20/кв. фут после многих лет застоя idahobusinessreview.com. Особенно хорошо себя чувствуют такие сектора, как продуктовые магазины, товары для дома, фитнес-центры и медицинские клиники – многие из них расширяются. Развлечения и рестораны также сильно восстановились в Бойсе, занимая помещения, освободившиеся во время пандемии. Стоит отметить, что розничный рынок Бойсе теперь считается региональным торговым центром – он привлекает покупателей со всего Айдахо и даже из восточного Орегона, учитывая отсутствие крупных торговых центров или торговых районов поблизости. Прогнозируется дальнейшее расширение розничной торговли. Однако застройщики внимательно следят за процентными ставками и стоимостью строительства (которая остается высокой); новое предложение торговых площадей будет появляться постепенно, но с учетом низкой вакантности может пройти несколько лет, прежде чем предложение догонит спрос. Пока что розничная торговля – “любимчик” коммерческой недвижимости Бойсе idahobusinessreview.com, неожиданный яркий момент, идущий вразрез с общенациональными тенденциями.Промышленная и складская недвижимость: Сектор промышленной недвижимости в Большом Бойсе также переживает бум, хотя сталкивается с некоторыми трудностями роста из-за всплеска нового строительства. Стратегическое расположение и рост Бойсе сделали его логистическим и производственным центром Айдахо. Вакантность промышленных объектов достигла рекордно низких показателей (около 3–4%) в 2021–2022 годах на фоне бума электронной коммерции, что спровоцировало волну спекулятивного строительства. За последние 18 месяцев застройщики ввели в эксплуатацию миллионы квадратных футов новых складов и распределительных центров в таких местах, как Меридиан, Нампа и вдоль I-84. Это новое предложение увеличило уровень вакантности промышленных площадей примерно до 8,6% к середине 2025 года cushmanwakefield.com – заметный рост на 2,2 процентных пункта по сравнению с прошлым годом, хотя показатель всё ещё находится в здоровых пределах. Рост вакантности во многом был запланирован: застройщики предвидели будущий спрос и строили с опережением, поэтому часть площадей сейчас находится на этапе сдачи в аренду. Например, несколько крупных складов (более 100 тыс. кв. футов), завершённых в начале 2025 года, всё ещё ищут арендаторов, что увеличивает статистику по вакантности. Тем не менее брокеры отмечают стабильный интерес, особенно со стороны региональных дистрибьюторов, поставщиков строительных материалов и лёгких производителей, желающих расшириться на рынке Бойсе. Арендные ставки на промышленные помещения стабилизировались или даже немного снизились из-за новых вакантных площадей, но остаются исторически высокими – в среднем около $7–8 за квадратный фут NNN (тройная чистая аренда) для современных складских помещений. С учётом продолжающегося прироста населения и роста бизнеса, ожидается, что большая часть новых площадей будет освоена в течение следующих 1–2 лет.
Основным фактором, который появляется на горизонте, является масштабное расширение Micron. Micron Technology, штаб-квартира которой находится в Бойсе, строит новый завод по производству полупроводников (фаб) на своем юго-восточном кампусе в Бойсе — проект с инвестициями, превышающими 15 миллиардов долларов. После полного завершения строительства к 2029 году на нем смогут работать около 2 000 высококвалифицированных специалистов lee-associates.com lee-associates.com (местные бизнес-лидеры предполагают, что рабочих мест может быть даже больше — некоторые говорят о 7 000+ прямых рабочих местах, которые могут появиться по мере расширения компании) idahobusinessreview.com. Это должно значительно усилить сегмент промышленной и научно-исследовательской недвижимости. Уже сейчас строительство Micron и связанные с ним поставщики стимулируют спрос на промышленные площадки, гибкие пространства и объекты для подрядчиков. Кроме того, другие технологические и производственные компании присматриваются к Бойсе с целью, возможно, присоединиться к растущей высокотехнологичной экосистеме, ядром которой становится Micron. Промышленный прогноз для Бойсе, таким образом, очень позитивный: вакантность может временно увеличиться по мере завершения новых проектов, но за этим последует активное поглощение площадей. Промышленные риелторы на самом деле приветствуют вакантность на уровне высоких однозначных значений — это дает растущим компаниям выбор и не позволяет арендным ставкам слишком сильно расти. В Восточном Айдахо наблюдалась аналогичная тенденция (вакантность выросла до ~8,5% в 2023 году из-за новых построек) tokcommercial.com, и Бойсе идет по тому же пути, но в большем масштабе. В целом, коммерческая недвижимость Бойсе в 2025 году отражает бурно развивающуюся местную экономику: покупатели активно тратят (ритейл процветает), товары движутся (промышленность расширяется), а компании нанимают сотрудников (офисный сегмент стабилен). Такой сбалансированный коммерческий рост поддерживает здоровье всего рынка недвижимости и дает уверенность, что новые жители продолжат находить работу и удобства в Долине Сокровищ.
Крупные проекты, формирующие облик Бойсе
Несколько крупных проектов развития, которые реализуются или планируются, должны определить ландшафт недвижимости Бойсе в ближайшие годы. К ним относятся масштабные коммерческие инвестиции, инфраструктурные и жилые проекты, которые повлияют как на спрос, так и на предложение на рынке:
- Расширение высокотехнологичного кампуса Micron: Безусловно, самым значимым проектом является новый завод по производству Micron Technology на юго-востоке Бойсе. Объявленный в конце 2022 года в рамках стимулов CHIPS Act, этот проект является одной из крупнейших частных инвестиций в истории Айдахо. Ожидается, что первый этап начнет работу к 2025 году, а полное завершение строительства — к 2029 году. По прогнозам, Micron добавит как минимум 2 000 прямых рабочих мест на заводе (инженеры, техники и др.), а также потенциально тысячи косвенных рабочих мест через подрядчиков и поставщиков lee-associates.com idahobusinessreview.com. Присутствие этого «мегафаба» не только увеличивает спрос на жилье (так как этим новым работникам понадобятся дома), но и на сопутствующую недвижимость — от расширенных офисных/НИОКР-объектов до большего количества розничных и сервисных площадей в этом районе. В ожидании этого застройщики жилья присматривают участки земли на юге Бойсе и в Куне для новых жилых комплексов для сотрудников Micron. Местные власти также ожидают, что приход Micron привлечет смежные технологические компании и стартапы, укрепляя имидж Бойсе как растущего технологического центра.
- Проекты в центре Бойсе: Центр Бойсе переживает волну реновации. Одним из главных проектов является предлагаемое строительство самого высокого здания Бойсе, многофункциональной башни, которая может достигнуть 27 этажей на месте бывшего Boise Sports Park (планы все еще уточняются на 2025 год). В этой башне будут элитные кондоминиумы, офисные помещения и торговля на первом этаже. Кроме того, город одобрил несколько новых жилых проектов в центре — в том числе многоквартирные дома средней этажности, направленные на увеличение вариантов городского проживания. Цель — повысить плотность застройки в центре и добавить больше жилья в шаговой доступности от рабочих мест и развлечений. Примером может служить проект Venture Boise, запланированный многофункциональный комплекс с апартаментами, отелем и торговыми площадями на улице Фронт (гипотетический пример на основе типичных проектов). Такие проекты добавят сотни квартир в центр города в ближайшие годы, что снизит давление на рынок жилья и оживит городской центр.
- Транспорт и инфраструктура: Для поддержки роста Бойсе также инвестирует в инфраструктуру, которая косвенно влияет на рынок недвижимости. Значительный план — это модернизация State Street Transit Corridor, предусматривающая скоростной автобусный маршрут (BRT), соединяющий центр Бойсе с западными пригородами. Хотя проект еще на стадии планирования, он может стимулировать развитие вдоль маршрута в ближайшие годы. Также ведется расширение дорог — например, расширение I-84 через Колдуэлл и Нампу (завершено в 2024 году) улучшило время в пути и открыло больше земли для индустриальных парков вдоль шоссе. Аэропорт Бойсе также расширяет терминал для обслуживания большего количества рейсов, что часто предшествует росту интереса к корпоративной релокации. Эти инвестиции увеличивают потенциал Бойсе для роста и открывают новые территории для развития недвижимости.
- Пригородные коммерческие центры: За пределами города Бойсе каждый пригород реализует свои крупные проекты. Меридиан, который теперь является вторым по величине городом Айдахо, развивает новый район центра города вокруг гольф-клуба Lakeview, где планируются строительство общественного центра, офисов и апартаментов. Нампа получила огромный новый центр исполнения заказов Amazon (построен в 2020 году), который продолжает стимулировать развитие складской и логистической инфраструктуры поблизости, а также программу обновления исторического центра города с новыми пивоварнями и магазинами. Калдвелл не только ожидает открытия Fred Meyer в 2026 году boirealtors.com, но и недавно открыл Indian Creek Plaza — общественную площадь, ставшую центром притяжения и повысившую стоимость недвижимости в центре города. Все эти проекты свидетельствуют о регионе, находящемся в режиме расширения, где каждое сообщество стремится создать собственные удобства и рабочие центры, чтобы жители могли работать и отдыхать ближе к дому.
- Жилищные проекты: В жилом секторе мастер-планируемые сообщества — заметный тренд. В предгорьях Бойсе новые поселки (например, вымышленный “Trailhead Ridge”) строятся на склонах, предлагая роскошные дома с видами и доступом к природе. Эти проекты часто проходят тщательную проверку из-за экологических и транспортных вопросов, но они отвечают спросу на элитное жилье. Тем временем в сегменте доступного жилья некоммерческие организации и город сотрудничают над проектами вроде Windy Court Apartments (гипотетическое название) — нового комплекса из 200 доступных квартир, строящегося недалеко от центра города для семей с низким доходом. Такие проекты используют федеральные налоговые льготы для малоимущих и городские гранты, чтобы обеспечить аренду ниже рыночной — что крайне важно в условиях растущего кризиса доступности жилья. Бойсе также экспериментирует с инновационными решениями: например, деревня мини-домов для ветеранов открылась в конце 2024 года, а город запускает стимулы для строительства дополнительных жилых единиц (ADU) через смягчение зонирования, надеясь, что домовладельцы будут строить и сдавать в аренду коттеджи на заднем дворе для увеличения предложения жилья cityofboise.org.
В целом, горизонт Бойсе и пригороды усыпаны строительными кранами в 2025 году. Эти крупные проекты — от фабрики Micron до новых высоток и торговых центров — сыграют ключевую роль в формировании траектории рынка недвижимости. Они приносят рабочие места, новых жителей и современную инфраструктуру, что обычно повышает спрос на недвижимость в целом. В то же время увеличение предложения (жилья, офисов или торговых площадей) может помочь сдержать резкие скачки цен и обеспечить устойчивый рост. Следующие несколько лет будут балансированием: нужно построить достаточно нового жилья и инфраструктуры, чтобы удовлетворить потребности Бойсе, не перегревая рынок и не перегружая инфраструктуру.
Прогноз роста населения и рабочих мест (2025–2028)
Перспективы рынка недвижимости Бойсе тесно связаны с его демографической и экономической траекторией. Все признаки указывают на продолжение роста населения и занятости в агломерации Бойсе, хотя, возможно, темпы немного замедлятся по сравнению с прошлым бурным десятилетием.
Рост населения: Метрополитенский район Бойсе (часто называемый Долиной Сокровищ) является одним из самых быстрорастущих регионов в Соединённых Штатах. В 2024 году население Айдахо впервые превысило 2 миллиона человек dfm.idaho.gov, во многом благодаря приросту в округах Ада и Каньон. Согласно демографическому отчету COMPASS за 2025 год, в округах Ада и Каньон вместе проживает 847 840 жителей boisedev.com. Для сравнения: это увеличение на 14% (более 120 000 новых жителей) с момента переписи 2020 года — по сути, Бойсе за пять лет добавил население, сопоставимое с ещё одним городом размером с Нампа boisedev.com. В будущем официальные прогнозы предполагают, что население Айдахо будет продолжать расти на 1,5–1,9% ежегодно до 2029 года dfm.idaho.gov. Это примерно вдвое превышает средний национальный темп роста. Для самого метрополитенского района Бойсе ожидается, что рост будет сосредоточен в пригородных городах и неинкорпорированных районах, поскольку свободная земля в черте города Бойсе становится всё более дефицитной. Такие места, как Куна, Стар, Миддлтон, и части округа Каньон могут продемонстрировать наибольший процентный рост (5–8% в год, хотя и с меньшей базы), в то время как город Бойсе может расти примерно на 1–2% в год за счёт уплотнения и реновации boisedev.com. Даже при «медленном» темпе в 1% город Бойсе будет ежегодно увеличиваться примерно на 2 500 человек, что потребует около 1 000 новых жилых единиц в год только в черте города, чтобы не отставать от спроса.
Несколько факторов продолжат привлекать людей в Бойсе: сильный рынок труда, сравнительно доступная стоимость жизни (особенно по сравнению с Калифорнией или Сиэтлом), а также семейный образ жизни региона и возможности для активного отдыха на природе. Чистая внутренняя миграция (когда приезжает больше людей, чем уезжает) является основным компонентом роста – Айдахо привлекает новых жителей из других штатов одними из самых высоких темпов в стране (только в 2024 году внутренняя миграция обеспечила прирост населения на 8,3%) boirealtors.com. Пенсионеры, ищущие более спокойный ритм жизни, удалённые работники и молодые семьи – все они способствуют притоку новых жителей. Ожидается, что приток мигрантов может замедлиться, если стоимость жизни в Бойсе продолжит расти; уже сейчас рост населения в Айдахо немного замедлился с рекордных 3% в 2022 году до примерно 1,5% в 2024 году dfm.idaho.gov. Однако поток желающих переехать в Бойсе остаётся высоким, о чём свидетельствует спрос на жильё и такие показатели, как миграционные тренды U-Haul (Айдахо часто занимает верхние строчки рейтингов). Демографический профиль штата также молодеет по мере притока трудоспособных специалистов, что благоприятно сказывается на формировании новых домохозяйств и спросе на жильё в будущем.
Рынок труда и экономика: Экономика Бойсе находится на этапе активного роста и диверсификации. Уровень безработицы в агломерации Бойсе держится на исторически низком уровне (в пределах 2–3%) в 2023–2025 годах, что говорит о дефиците рабочей силы. По прогнозу Департамента финансового управления Айдахо, занятость вне сельского хозяйства будет стабильно расти ежегодно до 2029 года – примерно на 1,5–2% в год по всему штату dfm.idaho.gov. Агломерация Бойсе, являясь экономическим двигателем штата, скорее всего, будет расти такими же или даже более высокими темпами. Ключевые отрасли, обеспечивающие рост Бойсе: технологии, производство, здравоохранение, образование и логистика. Технологический сектор, в котором доминирует компания Micron и растущее число стартапов и филиалов, ожидает значительного увеличения рабочих мест. Только расширение Micron (с потенциальным созданием 2 000–7 000 рабочих мест) даст мультипликативный эффект для сферы услуг и поставщиков. Сектор образования и здравоохранения – ещё одно стабильное направление роста: больницы, клиники и Университет штата Бойсе продолжают расширяться, чтобы обслуживать растущее население (по прогнозу штата, образование и здравоохранение останутся одними из крупнейших источников новых рабочих мест) lee-associates.com.
Тем временем, рост заработной платы в Айдахо был высоким – личные доходы росли примерно на 4–5% в год в последние годы и, по прогнозам, будут опережать национальный рост заработной платы до 2028 года dfm.idaho.gov. Это критически важно для рынка недвижимости, поскольку рост доходов помогает поддерживать доступность жилья при увеличении цен на дома и арендной платы. Медианный доход домохозяйства в Бойсе, который сейчас составляет около $80–90 тыс. в округе Ада, может вполне достичь диапазона $100 тыс. к концу десятилетия, если количество высокооплачиваемых рабочих мест в сфере технологий и профессиональных услуг будет расти cityofboise.org. Более обеспеченное население может поддерживать более высокие цены на жилье и аренду, хотя это также увеличивает разрыв для тех, кто находится на нижнем уровне.
Одним из возможных препятствий является ситуация в экономике США в целом. Некоторые прогнозисты ожидают замедления национального роста в 2025–2026 годах, с реальным ростом ВВП менее 2% и, возможно, легкой рецессией из-за последствий высоких процентных ставок dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Если в США начнется рецессия, Бойсе не останется в стороне – такие отрасли, как строительство и производство, могут испытать спад. Однако у Бойсе есть опыт устойчивости. Например, во время кратковременной рецессии из-за COVID в 2020 году в Бойсе снижение числа рабочих мест составило всего 0,2%, что значительно меньше, чем по стране в целом lee-associates.com, и восстановление прошло быстро. Диверсификация экономики Бойсе (государственный сектор, технологии, сельское хозяйство и др.) обеспечивает определенную защиту. Кроме того, любой общенациональный спад может немного ослабить жилищный кризис в Бойсе, снизив миграцию и охлаждая спрос, но учитывая динамику Бойсе, резкий разворот маловероятен, если только не произойдет крупного экономического кризиса.
В целом, все показатели указывают на то, что Бойсе будет стабильно расти до 2028 года. Ожидается, что население приблизится к 1 миллиону в агломерации к началу 2030-х годов, если текущие тенденции сохранятся. Занятость также будет расти, хотя и более устойчивыми темпами, чем в послепандемийный бум. Для рынка недвижимости это означает продолжение притока новых домохозяйств, нуждающихся в жилье – положительный фактор спроса как для продаж, так и для аренды. Городские планировщики используют эти прогнозы для корректировки зонирования и инфраструктуры – отсюда и стремление города к увеличению плотности застройки и региональный план по координации жилищного строительства (завершен в 2023 году) для размещения десятков тысяч новых жителей cityofboise.org. Если не произойдет непредвиденных обстоятельств, в ближайшие годы Бойсе ожидает умеренный, но устойчивый рост, что поддерживает благоприятный прогноз для стоимости недвижимости (постепенное удорожание) и заполняемости (устойчивый спрос на все типы объектов).
Возможности и риски для инвесторов, покупателей жилья и продавцов
Поскольку рынок недвижимости Бойсе переходит от перегретого состояния к более нормализованному, различные участники — инвесторы, покупатели и продавцы — сталкиваются с новым сочетанием возможностей и вызовов в горизонте 2025–2028 годов.
Для покупателей жилья: После многих лет ажиотажной конкуренции у покупателей жилья в Бойсе наконец-то появилась некоторая возможность для переговоров. Увеличение предложения, хоть и незначительное, позволяет покупателям быть более разборчивыми и избегать поспешных решений. В 2025 году примерно 58% домов были проданы ниже запрашиваемой цены в Бойсе, что говорит о готовности многих продавцов уступать или оплачивать часть расходов на закрытие сделки steadily.com. Теперь покупатели часто могут настаивать на проведении инспекций и включении оговорок, которые часто отменялись во время пика бума. Такая более здоровая динамика позволяет внимательным покупателям находить выгодные предложения, особенно среди немного устаревших домов или тех, что требуют незначительных косметических обновлений. Кроме того, небольшое снижение цен по сравнению с пиком 2022 года делает некоторые дома более доступными, чем пару лет назад — фактически, дом в Бойсе сегодня может стоить на 5–10% дешевле, чем на самом пике (в зависимости от района), что может сэкономить покупателям десятки тысяч долларов.
Однако покупатели сталкиваются с серьезным препятствием в виде более высоких затрат на заимствование. В середине 2025 года ставки по 30-летней фиксированной ипотеке составляют около 6,5–7% weknowboise.com, что примерно вдвое выше, чем в 2021 году. Это существенно влияет на доступность: ипотека на дом за $500 тыс. теперь влечет за собой примерно на $1 000 больше ежемесячных процентных расходов, чем при ставке 3%. В результате бюджеты покупателей сокращаются. Многие потенциальные покупатели вынуждены снижать свои ожидания — например, рассматривать таунхаусы или более удаленные районы — чтобы платежи оставались посильными. Некоторые покупатели впервые отказываются от покупки и ждут или копят на больший первоначальный взнос, надеясь, что ставки снизятся или их доход вырастет. Волатильность ипотечных ставок — это риск, за которым стоит следить: если ставки вырастут еще больше (скажем, выше 8%), круг потенциальных покупателей в Бойсе сократится, и цены могут снизиться. Напротив, если ставки опустятся до уровня чуть выше 5% или низких 6%, может вернуться волна отложенного спроса, что потенциально снова подтолкнет цены вверх. Покупателям в Бойсе также стоит учитывать налог на недвижимость — налоги в Айдахо умеренные, но быстрый рост цен привел к увеличению налоговых счетов, и по этому поводу продолжаются споры о мерах поддержки. В целом, владение жильем в Бойсе остается хорошей долгосрочной ставкой с учетом роста региона, но покупателям нужно тщательно планировать бюджет, возможно, выбирать ипотеку с регулируемой ставкой или временным снижением ставки и проявлять терпение в поиске подходящего дома по подходящей цене.
Для продавцов: У продавцов жилья в Бойсе больше нет безоговорочного преимущества, но рынок всё ещё в целом на их стороне, если установить реалистичную цену. Хорошая новость для продавцов заключается в том, что стоимость жилья близка к рекордным максимумам, а спрос остаётся стабильным, чему способствуют прирост населения. Если вы выставите на продажу хорошо ухоженный дом в привлекательном районе (и установите цену, близкую к рыночной), он должен быть продан в течение месяца согласно текущим рыночным медианам weknowboise.com. Продавцы всё ещё могут рассчитывать на значительную прибыль — многие продадут жильё гораздо дороже, чем покупали, учитывая рост цен в Бойсе примерно на 60% за последние 5 лет. Тем не менее, продавцам необходимо скорректировать ожидания по сравнению с ажиотажным рынком пандемии. Крайне важно сразу правильно оценить свой дом; завышенная цена, скорее всего, приведёт к тому, что дом будет долго стоять на рынке и в итоге потребуется снизить цену. Эпоха завышенных ожиданий и ставок выше запрашиваемой цены в основном прошла, за редкими исключениями (например, безупречно отремонтированный дом в North End всё ещё может вызвать ценовую войну). Сейчас выгодно подготовить дом к продаже и сделать мелкие улучшения, тогда как в 2021 году продавалось всё и в любом состоянии.
Один из рисков для продавцов, особенно для тех, кто владеет недвижимостью долгое время, — это налог на прирост капитала при продаже дома. По мере того как стоимость жилья резко выросла, всё больше продавцов в Бойсе оказываются выше федерального порога освобождения от налога (который позволяет не платить налог с прибыли до $250 тыс. для одиночек и до $500 тыс. для супружеских пар). Сейчас более 54,9% домовладельцев Айдахо, вероятно, превышают лимит прибыли в $250 тыс. для одиночек, а примерно 14% — лимит в $500 тыс. для пар boirealtors.com boirealtors.com. Превышение этих лимитов означает, что продавцы могут быть обязаны заплатить налог с прибыли, что становится неприятным сюрпризом для тех, кто купил свой дом десятки лет назад, когда цены были в разы ниже. Эта ситуация, в сочетании с тем, что в Айдахо налог на прирост капитала облагается как обычный доход (по ставке штата около 5,8%) boirealtors.com, может существенно уменьшить прибыль продавцов и уже привела к тому, что некоторые владельцы предпочитают не продавать (“штраф за переезд” — они не обналичивают прибыль, чтобы не платить налоги) boirealtors.com. Законодатели обсуждают возможность увеличения этих лимитов, но до тех пор владельцам с высокой долей капитала нужно планировать возможные налоговые последствия или рассмотреть 1031-обмен (если это инвестиционная недвижимость). Ещё один важный вопрос для многих потенциальных продавцов — если они продадут, куда им идти? Покупка более дорогого жилья в Бойсе означает покупку по сегодняшним ценам и ставкам по ипотеке — что может быть невыгодно, если сейчас у них ипотека под 3%. Некоторые владельцы предпочитают сдавать старый дом в аренду вместо продажи, чтобы воспользоваться высокими арендными ставками, что, иронично, ещё больше сокращает предложение на рынке. В итоге продавцы, которые вынуждены или хотят переехать, безусловно, найдут покупателей на этом рынке, но им стоит действовать с умом: выставлять конкурентную цену, хорошо продвигать объект и, возможно, предлагать стимулы, например, оплату части расходов на закрытие сделки, особенно если их дом относится к более дорогому сегменту, где покупателей меньше.Для инвесторов в недвижимость: Бойсе уже много лет находится в поле зрения инвесторов и по-прежнему остается привлекательной, но меняющейся возможностью как для местных, так и для иногородних инвесторов. В сегменте жилищных инвестиций (аренда и перепродажа) времена сверхвысокой доходности, вероятно, прошли, поэтому инвесторам нужно сосредоточиться на фундаментальных показателях, таких как доходность от аренды и управление недвижимостью. Плюс для арендодателей: в Бойсе крайне низкая вакантность аренды (~1–2%), что означает, что ухоженные объекты должны оставаться занятыми и приносить стабильный денежный поток weknowboise.com. Арендные ставки немного снизились, но средняя аренда ($1,800+) по отношению к цене покупки по-прежнему дает неплохую доходность, особенно для многоквартирных домов. Небольшие многоквартирные объекты (дуплексы, четырехквартирные дома) пользуются спросом у инвесторов, так как они сочетают стоимость и доход от аренды; в 1 квартале 2025 года четырехквартирные дома в Бойсе продавались по медианной цене ~$205,800 за квартиру weknowboise.com – показатель, который многие инвесторы считают разумным, учитывая, что каждую квартиру можно сдавать за ~$1,200–$1,500. Капитальные ставки в Бойсе были сжаты до примерно 5% или ниже в последние годы, но с ростом процентных ставок капрейты могут немного вырасти, давая покупателям чуть лучшую стартовую доходность. Существует риск чрезмерного строительства в секторе апартаментов – из-за большого количества новых комплексов к 2025–2026 годам у арендаторов будет больше выбора. Инвесторы в элитные апартаменты класса A могут столкнуться с уступками и более медленным заселением. Однако аренда в среднем сегменте (старые апартаменты, частные дома в обычных районах) должна оставаться стабильной, так как она рассчитана на основную часть рабочей силы, которая не может позволить себе новые квартиры или дома.
Для тех, кто хочет перепродавать дома или заниматься добавлением стоимости, рынок Бойсе больше не позволяет легко купить и сразу перепродать дороже. Перепродавцам нужно учитывать стабилизацию цен и более высокие издержки на удержание. Плюс в том, что сейчас иногда появляются мотивированные продавцы (чего не было в 2021 году), поэтому инвесторы, которые умеют решать проблемы – например, объекты, требующие ремонта или находящиеся в наследстве, – все еще могут находить выгодные сделки и создавать стоимость за счет ремонта. Но тщательный анализ сделки крайне важен; рассчитывать на 10% годового роста цен для спасения сомнительной перепродажи больше не стоит. В сегменте коммерческих инвестиций Бойсе предлагает возможности прежде всего в промышленной и торговой недвижимости. Торговые центры с федеральными арендаторами показывают отличные результаты – некоторые инвесторы могут выйти из них, учитывая низкую вакантность и высокие арендные ставки. В промышленной недвижимости есть краткосрочный риск вакантности, но долгосрочный потенциал, так как Бойсе становится логистическим центром; опытные инвесторы могут покупать в индустриальных парках, пока вакантность немного повышена и идет заселение, чтобы поймать следующую волну спроса. Офисные инвестиции более рискованны – стоит быть избирательным, выбирать медицинские офисы или хорошо сданные небольшие офисы, так как будущее спроса на офисы пока неясно.
Инвесторам также следует следить за изменениями в политике. Например, переписывание зонирования в Бойсе открывает возможности для строительства ADU или дуплексов в большем количестве районов — опытный инвестор-владелец может добавить ADU на участок с односемейным домом, чтобы получать дополнительную арендную плату. С другой стороны, если доступность жилья ухудшится, существует вероятность (хотя и небольшая в благоприятном для арендодателей Айдахо), что регулирующие органы могут рассмотреть такие меры, как стабилизация арендной платы или дополнительные меры защиты арендаторов, что может повлиять на долгосрочную доходность инвестиций. Наконец, строительные расходы остаются высокими, поэтому девелоперские проекты сопряжены с риском — но если процентные ставки стабилизируются или снизятся, мы можем увидеть новый всплеск строительства, в котором инвесторы смогут принять участие (либо как застройщики, либо предоставляя капитал). В целом, сильная экономика Бойсе и рост населения создают попутный ветер для всех инвесторов, но легкая прибыль периода бума ушла. Теперь успех придет к тем, кто консервативно оценивает сделки, следит за местными тенденциями и, возможно, сосредотачивается на нишах, таких как доступное жилье или точечная застройка, где спрос наиболее высок.Государственная политика, реформы зонирования и доступность жилья
Быстрые изменения на рынке недвижимости Бойсе привлекли значительное внимание со стороны местных властей и законодателей, сосредоточившихся на вопросах управления ростом, модернизации зонирования и доступности жилья. Вот обзор ключевых политических мер и их влияния:
Переписывание зонирования (город Бойсе): В декабре 2023 года в Бойсе была реализована долгожданная модернизация зонирования — первая комплексная перепись за десятилетия cityofboise.org. Новый кодекс направлен на стимулирование большего разнообразия типов жилья и увеличение плотности в определённых районах. Например, он ввёл более либеральные правила для дополнительных жилых единиц (ADU) по всему городу и повысил зонирование на некоторых коридорах, чтобы разрешить строительство таунхаусов, дуплексов и небольших многоквартирных домов там, где ранее были разрешены только односемейные дома cityofboise.org. Цель — создать «недостающее среднее» жильё и упростить добавление новых единиц, тем самым увеличив предложение и со временем снизив стоимость. Первые данные показывают всплеск заявок на разрешения на ADU после изменения кодекса — Бойсе даже запустил пилотные программы с некоммерческими организациями для стимулирования строительства ADU (включая разрешение на размещение передвижных мини-домов на колёсах в качестве ADU) cityofboise.org. Переписанный кодекс также пересмотрел требования к парковке (снизив их в некоторых районах для уменьшения затрат на застройку) и ввёл бонусы за плотность для проектов, включающих доступные жилые единицы. Эти изменения в зонировании должны постепенно привести к более разнообразному жилому фонду: ожидайте больше переоборудований в дуплексы/триплексы в старых районах, больше коттеджных кластеров и более высоких жилых зданий вдоль транспортных маршрутов. Хотя некоторые жители поначалу выступали против увеличения плотности, власти Бойсе подчёркивают, что без этих изменений город бы разрастался гораздо быстрее, а доступность жилья ухудшалась бы. К 2025 году новый кодекс уже действует, и строительное сообщество адаптируется; потребуется несколько лет, чтобы полностью увидеть его эффект, но это важный шаг к решению жилищных проблем.
Инициативы по доступному жилью: Руководство Бойсе проявляет активность в попытках решить проблему доступности жилья. Город выделил значительные местные средства (дополнительно к федеральным грантам) для поддержки строительства доступного жилья. Более 50 миллионов долларов из местных и федеральных фондов было инвестировано в качестве «финансирования разрыва», чтобы помочь реализовать проекты доступного жилья cityofboise.org. Например, Бойсе субсидирует проекты квартир для малоимущих, предоставляя городскую землю на выгодных условиях аренды или отменяя определённые сборы. Также были закреплены новые стимулы по зонированию: согласно обновлённому кодексу, застройщики могут получить послабления по ограничениям высоты или плотности, если часть квартир будет сдаваться по доходно-ограниченной арендной плате cityofboise.org. По сути, Бойсе пытается с помощью политики направить рынок на создание большего количества квартир по ценам ниже рыночных, поскольку чисто рыночное строительство в основном ориентировано на элитное жильё. Один из примеров — партнёрство города в проекте рядом с линией общественного транспорта, где город предоставил землю и средства в обмен на то, что застройщик сделает 20% квартир доступными для тех, кто зарабатывает менее 60% от медианного дохода по региону. Кроме того, Бойсе создал земельный траст для жилья, чтобы резервировать землю для будущего строительства доступного жилья, и изучает модели «общественного земельного траста» для создания постоянно доступных возможностей владения жильём.
Растёт и региональное сотрудничество. В конце 2023 года Ассоциация по планированию сообществ юго-западного Айдахо (COMPASS) завершила региональный план координации по жилью для округов Ада и Каньон cityofboise.org. В этом плане изложены такие стратегии, как согласование политики зонирования между городами, расширение общественного транспорта для открытия новых территорий под жильё и поиск поддержки штата для жилищных программ. Одна из идей — создание регионального жилищного траста, в который будут вносить средства несколько городов, чтобы финансировать крупные проекты доступного жилья. Хотя в Айдахо традиционно вмешательство в жилищную сферу было ограниченным (предпочитая рыночные решения), масштаб проблемы доступности жилья в Бойсе — когда даже семьи со средним доходом с трудом могут купить дом — подталкивает к более креативным подходам.
Государственная политика: На уровне штата Айдахо в целом придерживается свободного рыночного подхода. Здесь нет законов о контроле за арендной платой (фактически, Айдахо запрещает местным органам власти вводить такой контроль), а защита прав арендаторов довольно базовая. Это делает Айдахо привлекательным для арендодателей и инвесторов, поскольку они сталкиваются с меньшим количеством регулирований по сравнению с такими штатами, как Калифорния. Однако в законодательном собрании штата обсуждаются меры по снижению налога на имущество, так как быстрый рост стоимости недвижимости привёл к увеличению оценочной стоимости и налоговых счетов. В 2022 году Айдахо принял пакет по снижению налога на имущество, который предоставил некоторую помощь домовладельцам, и сейчас обсуждаются дальнейшие корректировки — например, изменение размера налогового вычета для владельцев жилья или перераспределение большей доли поступлений от налога с продаж в пользу местных органов власти для компенсации налога на имущество. Любые изменения в налоговой политике могут косвенно повлиять на рынок недвижимости — например, дополнительная помощь может побудить пожилых жителей оставаться в своих домах (они будут меньше чувствовать себя «вытесненными» налогами из-за роста стоимости жилья), или, наоборот, стимулировать некоторых к продаже, если они узнают, что налог на прирост капитала будет снижен.
Вопрос налога на прирост капитала, упомянутый ранее, даже дошёл до федеральных представителей Айдахо — они поддерживают предложенный в Конгрессе законопроект More Homes on the Market Act, который удвоит налоговое освобождение от прироста капитала при продаже основного жилья и будет индексировать его на инфляцию boirealtors.com. Если закон будет принят, это может ослабить эффект «блокировки» для долгосрочных домовладельцев и потенциально высвободить часть предложения (хотя по состоянию на 2025 год он ещё не принят). В сфере планирования округ Ада прогнозирует рост и поощряет города следовать примеру Бойсе в обновлении зонирования. Пригородные города, такие как Меридиан и Колдуэлл, также пересматривают свои генеральные планы, чтобы разрешить большее количество жилья — например, Меридиан создаёт новые смешанные зоны для развития как многоквартирных домов, так и коммерческих объектов в быстрорастущих районах.
Показатели доступности жилья: Несмотря на предпринимаемые усилия, доступность жилья остаётся серьёзной проблемой. Обновлённый анализ жилищных потребностей за 2023 год ясно показал, что почти 47% нового спроса на жильё в следующем десятилетии приходится на квартиры, доступные для домохозяйств с доходом ниже 80% от медианного cityofboise.org. Однако именно такие квартиры рынок не может производить без субсидий. В настоящее время около 60% домохозяйств с низким доходом (менее 80% от AMI) в Бойсе испытывают чрезмерную нагрузку по расходам на жильё cityofboise.org, что часто вынуждает семьи идти на сложные компромиссы в бюджете. Чтобы улучшить ситуацию, аренда должна значительно снизиться или доходы вырасти, либо, что более вероятно, необходимо добавить тысячи доступных квартир. У Бойсе есть цель (озвученная мэром) — обеспечить, чтобы как минимум 1 000 доступных квартир были построены или сохранены в ближайшие годы. Сохранение — ещё один подход: город ищет способы предотвратить продажу и элитный ремонт старых многоквартирных домов (что часто приводит к росту арендной платы). Одним из инструментов политики может стать предложение стимулов или финансирования владельцам для сохранения доступности квартир в обмен на налоговые льготы.
Наконец, управление ростом против доступности жилья — это балансировка. Некоторые жители выражают обеспокоенность темпами роста — пробки, нагрузка на школы, потеря открытых пространств — что приводит к призывам «замедлить» развитие. Однако ограничение роста может еще больше повысить цены, сократив предложение. Таким образом, местные власти сталкиваются с задачей умного управления ростом : поощрение плотной застройки в нужных местах, инвестиции в инфраструктуру (школы, дороги, водоснабжение) для поддержки нового строительства и сохранение высокого качества жизни в Бойсе по мере его роста. Такие меры, как сборы за воздействие на инфраструктуру с нового строительства, помогают финансировать инфраструктуру, но если они слишком высоки, это может отпугнуть застройщиков или повысить стоимость жилья. До сих пор Бойсе и его соседи в целом придерживались политики, благоприятной для роста, понимая, что спрос существует. Следующие несколько лет покажут, насколько эффективно эти меры смогут смягчить жилищный кризис. Если это удастся, Бойсе может стать образцом для городов среднего размера, сталкивающихся с быстрым ростом, — показав, что с помощью реформы зонирования и сотрудничества государства и бизнеса можно увеличить предложение жилья и сохранить доступность города. В противном случае Бойсе рискует вытеснить многих, кто давно называет его домом. Ставки высоки, и подход города в 2025–2028 годах существенно повлияет на доступность и здоровье рынка недвижимости в следующем десятилетии.Источники:
- We Know Boise – Обновления рынка жилья Бойсе, стоимость домов и тенденции аренды (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – Отчеты о рынке и тенденции жилья (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Отчет о росте населения в долине Трежер 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Экономический прогноз Айдахо 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – Обзор рынка коммерческой недвижимости Бойсе за 2 квартал 2025 года cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – Рост розничной и коммерческой недвижимости в Трежер-Вэлли (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- Город Бойсе – Анализ потребностей в жилье 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- Комплексный анализ жилищного рынка HUD: Бойсе (2023) lee-associates.com lee-associates.com
