Perspectivas y tendencias del mercado inmobiliario de Estocolmo en 2025

• En el Gran Estocolmo, el índice de precios de la vivienda subió +2,3% interanual en el primer trimestre de 2025, tras una caída de ~16% en 2022–2023.
• Las ventas de viviendas a nivel nacional crecieron +13,2% en 2024 y las del primer trimestre de 2025 subieron +14,6% interanual.
• La tasa de política monetaria del Riksbank se situó en 2,25% a mediados de 2025, y las hipotecas promedian ~3,1%, frente a ~4,7% un año antes.
• En 2024 se iniciaron 9.592 viviendas en el Gran Estocolmo, un +19,5% frente a 2023, mientras que 13.621 unidades fueron terminadas, −18,7% interanual.
• El precio medio de una vivienda en Estocolmo fue de ~6,99 millones de SEK frente a ~4,05 millones de SEK a nivel nacional en el primer trimestre de 2025.
• El plan de la Ciudad de Estocolmo contempla 140.000 nuevas viviendas para 2030, con desarrollo denso y de uso mixto.
• Stockholm Wood City, en el distrito Sur de Sickla, iniciará construcción en 2025 y completará en 2027, con 250.000 m² de espacio mixto, incluyendo 7.000 oficinas y 2.000 viviendas.
• La vacancia de oficinas en Estocolmo superó el 14% a finales de 2024 y fue de 14,4% al primer trimestre de 2025, con CBD en 8,5%.
• La inversión inmobiliaria en 2024 alcanzó ~136.000 millones de SEK, con ~60.000 millones de SEK en el Q4, y los segmentos residencial, oficinas e industrial representaron ~28%, 23% y 16% del volumen, respectivamente.
• El proyecto Årstafältet prevé 7.000 nuevas viviendas para ~17.500 residentes en una comunidad de uso mixto con escuelas, parques y negocios.

El mercado inmobiliario de Estocolmo en 2025 se encuentra en un momento crucial, caracterizado por una recuperación cautelosa en los precios de la vivienda, necesidades cambiantes de espacios de oficina y sólidos planes de desarrollo urbano. El siguiente informe ofrece una visión integral de los segmentos clave del mercado y los factores que lo influyen, desde tendencias residenciales y comerciales hasta cambios en las políticas y factores macroeconómicos.

Tendencias del mercado residencial

El mercado de la vivienda de Estocolmo se está recuperando en 2025 tras una notable caída en 2022–2023. Los precios de la vivienda en el Gran Estocolmo han vuelto a un crecimiento moderado: el índice de precios de la vivienda subió alrededor de +2,3% interanual en el primer trimestre de 2025 (tras ligeros aumentos a finales de 2024) globalpropertyguide.com. Esto sigue a una fuerte corrección cuando los valores cayeron ~16% desde su pico durante 2022–2023 investropa.com – la mayor caída desde principios de la década de 1990. Una mejor percepción de los compradores y la estabilización de las tasas de interés han ayudado a cambiar la tendencia: la mayoría de las previsiones predicen que los precios de la propiedad en Suecia subirán entre un 2 y un 5% en 2025 en medio de una recuperación de la actividad de ventas y la confianza de los compradores globalpropertyguide.com. De hecho, las ventas de viviendas a nivel nacional aumentaron +13,2% en 2024 (tras caídas de dos dígitos en 2023), y las ventas en el primer trimestre de 2025 suben otro +14,6% interanual, lo que indica que la demanda se está recuperando con fuerza globalpropertyguide.com. Los apartamentos están liderando la recuperación: los valores de los pisos en zonas urbanas han subido casi 5% interanual a principios de 2025, superando el crecimiento de ~3% de las casas independientes investropa.com investropa.com. Cabe destacar que las unidades más pequeñas en distritos céntricos de moda como Södermalm y Vasastan están especialmente demandadas, atrayendo a jóvenes profesionales e inversores a pesar de la reciente volatilidad investropa.com.

Las dinámicas de demanda y oferta también están cambiando. Con el Riksbank sueco revirtiendo su política y bajando las tasas de interés (la tasa de política monetaria baja a 2,25% para mediados de 2025, desde 4,0% en 2023), las tasas hipotecarias promedio han caído a ~3,1%, desde ~4,7% un año antes globalpropertyguide.com investropa.com. Los menores costos de financiamiento están mejorando la asequibilidad y aumentando la actividad de los compradores, aliviando la presión sobre los hogares que enfrentaron altas cargas de servicio de la deuda durante el pico de la inflación investropa.com investropa.com. Por el lado de la oferta, la construcción está aumentando tras desaceleraciones previas. En el Gran Estocolmo, se iniciaron 9.592 nuevas viviendas en 2024, un fuerte aumento de +19,5% respecto a 2023, ya que los desarrolladores respondieron a la escasez de viviendas globalpropertyguide.com. Sin embargo, la finalización de nuevas viviendas fue menor (13.621 unidades terminadas, –18,7% interanual), lo que sugiere retrasos en la construcción o cautela entre los constructores globalpropertyguide.com. La oferta total de viviendas sigue siendo limitada en relación con la demanda, un desequilibrio fundamental que ha mantenido los precios de Estocolmo entre los más altos de Suecia (precio promedio de la vivienda ~6,99 millones de SEK, frente a ~4,05 millones de SEK a nivel nacional en el primer trimestre de 2025) globalpropertyguide.com. Con el crecimiento poblacional en la región capital entre los más rápidos de Europa y un déficit crónico de viviendas, la presión sobre el mercado continuará. El último plan de la Ciudad de Estocolmo apunta a 140.000 nuevas viviendas para 2030 para acomodar el crecimiento vaxer.stockholm, enfatizando el desarrollo denso y de uso mixto para alcanzar este ambicioso objetivo.

Barrios emergentes y puntos calientes de desarrollo están atrayendo tanto a residentes como a inversores, transformando el panorama residencial de Estocolmo. Por ejemplo:

• Täby (al norte de Estocolmo): un municipio suburbano que está ganando atención por sus nuevos proyectos de vivienda y su atractivo para familias. Los precios de las propiedades en Täby han subido significativamente (el precio medio de una vivienda ronda los 8,6 millones de coronas suecas, muy por encima de la media nacional), gracias a desarrollos residenciales modernos y a la mejora de infraestructuras como el proyecto Täby Park investropa.com. Los enlaces rápidos de tren de cercanías (a solo ~12 minutos del centro de la ciudad) aumentan su atractivo para quienes buscan el encanto suburbano con acceso urbano investropa.com.
• Hägersten–Liljeholmen (suroeste del centro): un distrito emergente que atrae a inversores con altos rendimientos de alquiler y proximidad al centro. Los apartamentos pequeños aquí pueden generar rendimientos brutos de alquiler de ~4,5–5,5%, lo cual es competitivo para los estándares de Estocolmo investropa.com. El atractivo de la zona ha crecido con proyectos como RE: Liljeholmen, que aportan nuevos apartamentos, oficinas y servicios, aumentando aún más la demanda tanto de inquilinos como de compradores investropa.com.
• Sundbyberg (zona urbana noroeste): el municipio más pequeño de Suecia está en auge con una rápida apreciación de precios debido a excelentes conexiones de transporte y grandes iniciativas de desarrollo urbano investropa.com. Antes una ciudad satélite, Sundbyberg ahora está perfectamente conectada por metro, tranvía y tren de cercanías, y los proyectos en curso están sumando viviendas y oficinas. Esta conectividad ha impulsado un aumento en el valor de las propiedades, destacando cómo el desarrollo orientado al transporte está transformando la región investropa.com.

Otras áreas notables incluyen Hammarby Sjöstad (el distrito ecológico frente al agua popular entre jóvenes profesionales), Solna (que combina centros comerciales como Arenastaden con nuevas residencias), y Årsta/Årstafältet, donde se está construyendo un gran nuevo vecindario. En Årstafältet, la ciudad está construyendo 7,000 nuevas viviendas para ~17,500 residentes en una comunidad de uso mixto con escuelas, parques y negocios, un ejemplo de expansión urbana a gran escala dentro de Estocolmo vaxer.stockholm vaxer.stockholm. Estos barrios emergentes ilustran una tendencia más amplia: el crecimiento de Estocolmo no se limita al centro tradicional, sino que se está extendiendo a distritos y suburbios revitalizados donde las inversiones en infraestructura y desarrollo están creando nuevos puntos residenciales atractivos.

Bienes Raíces Comerciales y Mercado de Oficinas

El sector de bienes raíces comerciales en Estocolmo presenta un panorama mixto en 2025. El mercado de oficinas, en particular, está navegando cambios pospandemia con mayores vacancias pero una notable tendencia de “búsqueda de calidad”. Las tasas de vacancia de oficinas en Estocolmo han subido a más del 14% a finales de 2024, un aumento de aproximadamente 2 puntos porcentuales durante el año jll.com. Al primer trimestre de 2025, la vacancia general se sitúa en 14.4% – estable respecto al trimestre anterior pero aún más alta que hace un año jll.com. Incluso las ubicaciones principales no han sido inmunes: la tasa de vacancia del CBD alcanzó 8.5% (subiendo desde niveles muy bajos previos a la pandemia) ya que algunos inquilinos reducen o optimizan espacio jll.com. Esta debilidad está impulsada por cambios estructurales en los patrones de trabajo – muchas empresas han adoptado el trabajo híbrido, requiriendo menos espacio total o diseños más flexibles – y un enfoque en la eficiencia de costos en medio de la incertidumbre económica jll.com jll.com.

La evolución del espacio de trabajo pospandemia es evidente en el comportamiento de arrendamiento. Si bien la demanda general es moderada, las oficinas modernas y de alta calidad en zonas privilegiadas están superando al resto. Estocolmo está experimentando una “búsqueda de calidad” donde los inquilinos están dispuestos a pagar rentas premium por espacios sostenibles y con abundantes servicios que incentiven a los empleados a regresar a la oficina jll.com jll.com. De hecho, las rentas de oficinas prime han mostrado resiliencia a pesar de una mayor vacancia. En el CBD, los niveles de renta de oficinas de primer nivel se han mantenido alrededor de 9,500 SEK por m²/año – incluso aumentando ligeramente a finales de 2024 jll.com – lo que refleja la competencia por las mejores ubicaciones. Los propietarios de inmuebles secundarios, en cambio, enfrentan presión y están ofreciendo incentivos (descuentos en la renta, mejoras en el acondicionamiento) para retener a los inquilinos jll.com. Se espera que la brecha entre oficinas prime y secundarias se amplíe. Muchos edificios antiguos o menos céntricos pueden tener dificultades para encontrar ocupantes, lo que podría llevar a la reconversión o remodelación de oficinas obsoletas en los próximos años jll.com jll.com. Al mismo tiempo, los nuevos desarrollos están incorporando diseños flexibles y colaborativos, atendiendo a inquilinos que buscan espacios aptos para el trabajo híbrido. Los operadores de coworking y las estrategias de oficinas “hub-and-spoke” también forman parte del ajuste pospandemia, aunque el auge del coworking en Estocolmo precedió al COVID y continúa evolucionando con proveedores que se expanden en los distritos principales.

La inversión y el desarrollo en oficinas están repuntando con cautela. A medida que las condiciones de financiamiento mejoraron a finales de 2024, el mercado de inversión en oficinas de Estocolmo experimentó un resurgimiento: las propiedades de oficinas representaron más del 50% del volumen de transacciones en Estocolmo en 2024, y las cinco mayores operaciones inmobiliarias de la ciudad fueron todas activos de oficinas jll.com jll.com. Los inversores mostraron un renovado apetito de riesgo por oficinas bien ubicadas, reduciendo la brecha entre oferta y demanda. Las rentabilidades prime de oficinas se han estabilizado (tras aumentar en 2022–23 junto con las tasas de interés) y se mantuvieron sin cambios hasta principios de 2025 jll.com. Esto sugiere que los niveles de rentabilidad probablemente han alcanzado su punto máximo y se mantienen estables, con las rentabilidades prime de oficinas en Estocolmo ahora aproximadamente en el rango bajo a medio del 4%. La nueva construcción comercial continúa de manera selectiva, especialmente para proyectos sostenibles de última generación. Un ejemplo emblemático es Stockholm Wood City en el distrito sur de Sickla, promocionado como el mayor desarrollo urbano de madera del mundo. La construcción comienza en 2025 con finalización prevista para 2027, aportando 250,000 m² de espacio de uso mixto (incluyendo 7,000 espacios de trabajo en oficinas y 2,000 viviendas) en un formato respetuoso con el carbono archdaily.com. Este tipo de proyectos subraya el énfasis en la sostenibilidad y la innovación en el sector inmobiliario comercial de Estocolmo, en línea con el fuerte enfoque ESG de Suecia. De cara al futuro, se espera que la recuperación del mercado de oficinas sea gradual. A medida que la economía mejore, se anticipa cierto aumento en la demanda de alquiler, pero el trabajo híbrido llegó para quedarse, lo que significa que la demanda total de oficinas puede seguir por debajo de los niveles previos a la pandemia. La “nueva normalidad” probablemente implique una huella total de oficinas más pequeña para muchas empresas, pero un espacio de mayor calidad por empleado. El estatus de Estocolmo como centro tecnológico y financiero debería respaldar la demanda a largo plazo de entornos colaborativos de oficina, incluso cuando los empleadores recalibren el uso del espacio.

Tendencias del mercado de alquiler (vivienda)

El mercado de alquiler residencial de Estocolmo sigue siendo ajustado y competitivo en 2025, a pesar de algunos cambios recientes. Las tasas de vacancia para viviendas en alquiler son extremadamente bajas – prácticamente cercanas al 0% en gran parte del parque de alquiler regulado – lo que refleja una oferta persistentemente insuficiente y el sistema de control de rentas de larga data en Suecia. La mayoría de los alquileres en Estocolmo están sujetos a negociación colectiva y regulación de rentas, lo que históricamente ha mantenido los alquileres por debajo de los niveles de mercado libre globalpropertyguide.com. La demanda de inquilinos supera ampliamente la oferta de unidades de alquiler asequibles, lo que lleva a listas de espera de varios años para los apartamentos administrados por la ciudad. Incluso cuando se incorporan nuevas unidades de alquiler (a menudo con rentas más altas y orientadas al mercado), cualquier piso disponible se absorbe rápidamente, manteniendo la tasa de vacancia oficial cerca del mínimo histórico. Por ejemplo, a finales de 2024 la vacancia de apartamentos de alquiler estabilizado en Estocolmo se reportó en torno al 0,5–1% en muchas zonas, lo que indica esencialmente ocupación total. En el segmento no regulado (alquileres de nueva construcción o subarriendos), las vacancias pueden ser ligeramente mayores, pero en general el mercado de alquiler de la ciudad es uno de los más ajustados de Europa.

Las rentas han estado aumentando de forma constante, superando las tendencias históricas. En el Gran Estocolmo, el alquiler mensual promedio subió a 8.612 SEK en 2024, un aumento de +5,9% interanual globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esto marca una aceleración respecto a años anteriores (para comparar, los alquileres subieron ~4,5% en 2023 y ~2,5–3% anual en 2020–2022) globalpropertyguide.com. El reciente aumento se debe en parte a que la alta inflación y los costos de intereses han presionado a los propietarios para negociar incrementos de renta mayores. A nivel nacional, los alquileres de nuevas viviendas aumentaron alrededor de +6,1% en 2024 en promedio globalpropertyguide.com – una tasa aún por debajo de la inflación del 8–9% vista en 2022–2023, pero significativa en términos históricos. Incluso con estos aumentos, alquilar en Estocolmo sigue siendo relativamente asequible en comparación con comprar (la relación precio/alquiler sigue siendo alta), pero eso es poco consuelo para los muchos posibles inquilinos que luchan por encontrar un contrato de arrendamiento. Los niveles de renta varían según la zona y la antigüedad de la propiedad: los alquileres de segunda mano (subarriendo) y los de nueva construcción en ubicaciones céntricas pueden alcanzar rentas muy elevadas (muy por encima de los promedios), mientras que los contratos antiguos de primera mano en los suburbios son mucho más baratos pero prácticamente inalcanzables a menos que se espere en la lista oficial durante 5–10 años o más.

Las zonas populares de alquiler se extienden por toda la ciudad. Los jóvenes profesionales y estudiantes se inclinan por distritos centrales y vibrantes como Södermalm, Vasastan y Kungsholmen, donde la oferta de alquiler es escasa pero la proximidad a empleos y vida nocturna resulta atractiva. Estas áreas experimentan una competencia intensa por cualquier anuncio de alquiler. Las familias suelen buscar apartamentos más grandes en zonas residenciales de Kungsholmen Occidental, las afueras de Östermalm o Bromma, así como en suburbios bien conectados como Solna, Sundbyberg y Nacka, que ofrecen pisos modernos y tiempos de espera más cortos (a menudo a través de propietarios privados o nuevos desarrollos). Con los principales empleadores adoptando el trabajo híbrido, algunos inquilinos están más dispuestos a vivir un poco más lejos a cambio de espacio y naturaleza, lo que aumenta la demanda en los suburbios a lo largo de las líneas de tren de cercanías. Sin embargo, los alquileres en el centro de Estocolmo siguen siendo los más codiciados y caros. Un apartamento de una habitación en el centro puede alquilarse fácilmente por 12,000–15,000 SEK/mes en el mercado abierto, mientras que el promedio en todo Estocolmo (incluyendo unidades reguladas) es de ~8,600 SEK globalpropertyguide.com. La rentabilidad para los propietarios ha mejorado junto con el aumento de los alquileres: la rentabilidad bruta de los apartamentos en Estocolmo promedia alrededor de 4.2% (oscilando entre ~2.7% y ~5.7% según la ubicación y el tamaño de la unidad) globalpropertyguide.com. Esto es relativamente moderado –reflejando los altos valores de las propiedades– pero el aumento de los alquileres ha hecho que la inversión residencial sea ligeramente más atractiva. De cara al futuro, los analistas del sector esperan que los alquileres sigan subiendo (~4–5% anual a corto plazo investropa.com) dada la indexación por inflación y la aguda escasez. A menos que haya cambios en las políticas para impulsar la construcción de más viviendas de alquiler o reformar el control de rentas, los inquilinos de Estocolmo seguirán enfrentando un mercado desafiante con baja disponibilidad y costos en aumento.

Oportunidades de inversión y rentabilidad

La actividad de inversión inmobiliaria en Suecia, y en Estocolmo en particular, está recuperando impulso de cara a 2025. Tras un 2023 moderado, el volumen de transacciones se disparó a finales de 2024: solo en el cuarto trimestre de 2024 se registraron alrededor de 60 mil millones de coronas suecas en operaciones inmobiliarias a nivel nacional, lo que llevó el total anual de 2024 a ~136 mil millones de coronas suecas (un 48% más que en 2023) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Aunque todavía por debajo del promedio a largo plazo, este repunte indica un regreso de la confianza de los inversores. Los inversores son en general optimistas para 2025, y las encuestas muestran que la mayoría planea expandir sus carteras en los próximos meses cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Cabe destacar que los activos residenciales fueron el segmento más activo en 2024 – alrededor del 28% del volumen de inversión – ya que los inversores se sienten atraídos por los flujos de caja estables y la escasez de viviendas en Suecia (las propiedades de alquiler de nueva construcción se consideran con gran potencial de rentabilidad) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Las oficinas representaron aproximadamente el 23% del volumen, especialmente en Estocolmo, donde se cerraron varias grandes operaciones de oficinas, y el sector industrial/logístico alrededor del 16% cushmanwakefield.com.

Principales oportunidades de inversión de cara al futuro reflejan tanto precios cíclicamente deprimidos como historias de crecimiento secular. Muchos participantes del mercado creen que los rendimientos inmobiliarios ya se han estabilizado en un nivel más alto, después de haber subido durante 2022–23 en línea con las tasas de interés cushmanwakefield.com. Esta estabilización, combinada con la reducción de los costos de financiamiento, crea un punto de entrada atractivo. Por ejemplo, los rendimientos residenciales prime en Estocolmo de ~4%+ y los rendimientos de oficinas alrededor de ~4,25%–4,50% son significativamente más altos que hace un par de años, ofreciendo mejores diferenciales sobre los costos de endeudamiento. Los inversores con capital están observando segmentos como nuevos desarrollos de viviendas en alquiler, que pueden ofrecer ingresos sólidos y satisfacer una demanda insatisfecha (de hecho, los datos de encuestas indican que las viviendas residenciales de nueva construcción tienen las mejores perspectivas de retorno a corto plazo) cushmanwakefield.com. Logística y almacenamiento en la periferia de Estocolmo es otra oportunidad: el comercio electrónico y los cambios en la cadena de suministro han mantenido la vacancia industrial muy baja, y los rendimientos en ese sector son atractivos (a menudo 5–6%+). Además, pueden surgir algunas oportunidades en dificultades: empresas inmobiliarias nacionales muy endeudadas han comenzado a desinvertir activos para reducir el apalancamiento, lo que potencialmente permite a fondos de capital privado e inversores extranjeros adquirir propiedades en Estocolmo con un descuento relativo.

La actividad de inversores extranjeros también está aumentando. La combinación de precios corregidos y una corona sueca débil no ha pasado desapercibida para los compradores internacionales. A finales de 2024, los inversores transfronterizos representaban aproximadamente el 20–30% del volumen de transacciones en Suecia (más que a principios de año) ya que se realizaron varias grandes operaciones respaldadas por extranjeros pdf.euro.savills.co.uk. Las instituciones globales están especialmente interesadas en activos de alta calidad en Estocolmo. Por ejemplo, en 2025 empresas internacionales como KKR han ampliado sus carteras residenciales en Suecia, adquiriendo nuevos proyectos de desarrollo en suburbios en crecimiento de Estocolmo realassets.ipe.com. El atractivo es doble: Estocolmo ofrece crecimiento a largo plazo (como centro económico y de población de Escandinavia) y, a corto plazo, el capital extranjero puede aprovechar los tipos de cambio favorables y la menor competencia de actores locales apalancados. Sin embargo, el interés de los inversores extranjeros es selectivo – enfocado en ubicaciones prime o asociaciones de desarrollo – dada la persistente incertidumbre económica. En general, Suecia sigue siendo un mercado altamente transparente y favorable para los inversores (fuerte sistema legal, facilidad para hacer negocios), por lo que a medida que el ciclo cambie, es probable que fluya más capital extranjero.

En términos de expectativas de rentabilidad, el consenso es que las rentabilidades se mantendrán estables o incluso se comprimirán ligeramente en 2025 si mejora el entorno de tasas de interés. Según la encuesta de Cushman & Wakefield, una clara mayoría de inversores cree que las rentabilidades ya se han estabilizado y que las condiciones de financiación continuarán mejorando o al menos no empeorarán cushmanwakefield.com. Los niveles de rentabilidad prime a principios de 2025 son aproximadamente: oficinas en Estocolmo ~4.0–4.5%, centros comerciales prime ~5%, logística ~5.25–5.75%, y residencial ~3.5–4%. Estos podrían bajar ligeramente si aumenta la competencia por activos prime. De hecho, a finales de 2024 se observó una reanudación de la compresión de rentabilidades para propiedades de primer nivel en algunos casos, ya que numerosos postores competían por el limitado número de activos de alta calidad en el mercado jll.com jll.com. Por otro lado, los activos secundarios con riesgo (por ejemplo, oficinas antiguas con vacancia o desarrollos en ubicaciones más débiles) podrían seguir viendo un ablandamiento de las rentabilidades hasta que su futuro sea más claro. Los inversores están observando de cerca los costos operativos y las tasas de interés – como señaló una encuesta, preocupaciones como el aumento de los costos de mantenimiento y la trayectoria de los “requisitos de rentabilidad inicial” (es decir, niveles de rentabilidad/precio) son factores clave que influyen en las valoraciones cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. En resumen, las perspectivas de inversión inmobiliaria en Estocolmo parecen positivas: los volúmenes de transacciones se están recuperando, los valores de capital pueden estar cerca del fondo, y hay abundante capital (nacional y extranjero) buscando oportunidades, particularmente en segmentos alineados con las necesidades de vivienda o logística y oficinas modernas.

Política gubernamental y actualizaciones regulatorias

Las recientes políticas y regulaciones gubernamentales están preparadas para tener impactos significativos en el mercado inmobiliario de Estocolmo. Una de las principales prioridades ha sido abordar la asequibilidad y el acceso a la vivienda, especialmente para los compradores primerizos. En junio de 2025, el gobierno sueco anunció planes para flexibilizar las reglas hipotecarias para ayudar a los nuevos compradores a ingresar al mercado reuters.com. Bajo esta propuesta, el límite máximo de préstamo sobre el valor de la hipoteca se elevará al 90% (desde el 85%), lo que significa que los compradores podrán pedir prestado más contra el valor de una vivienda con un pago inicial menor reuters.com. Además, se está relajando un estricto requisito de amortización: anteriormente, los prestatarios con mayor deuda (a menudo jóvenes compradores con altas proporciones de préstamo a ingresos) debían amortizar el 3% del capital del préstamo por año, pero esta regla será eliminada reuters.com. Estos cambios, que se prevé entren en vigor a principios de 2026, tienen como objetivo reducir las barreras para jóvenes familias y compradores primerizos que tienen dificultades para ahorrar grandes depósitos reuters.com reuters.com. Los responsables políticos insisten en que la estabilidad financiera se mantendrá mediante contramedidas para evitar el endeudamiento excesivo (por ejemplo, introduciendo un límite basado en los ingresos para que las hipotecas generalmente no superen ~5,5× los ingresos brutos) reuters.com. La intención general es lograr un equilibrio entre revitalizar la propiedad de vivienda entre los jóvenes y mantener estándares de préstamo prudentes en un país donde la deuda de los hogares es de aproximadamente el 180% de los ingresos reuters.com reuters.com.La fiscalidad es otra área de reforma. En particular, el Proyecto de Ley de Presupuesto 2025 del gobierno incluye una medida para restringir gradualmente la deducibilidad de los gastos por intereses para ciertos préstamos schjodt.com. Actualmente, los propietarios de viviendas en Suecia pueden deducir una parte de los intereses hipotecarios de la renta imponible, lo que ha sido criticado por incentivar el endeudamiento excesivo. La nueva propuesta permitirá deducciones completas de intereses solo en préstamos que cumplan con criterios conservadores (por ejemplo, garantizados por una propiedad residencial dentro de ciertos límites de valor/LTV) schjodt.com. Otros préstamos – presumiblemente préstamos no garantizados o de mayor riesgo – verán cómo la deducibilidad de sus intereses se reduce progresivamente: en 2025 solo se podrá deducir el 50% de los intereses de los préstamos que no cumplan los requisitos, y esta restricción se endurecerá aún más posteriormente schjodt.com. Si bien esta política está dirigida principalmente a frenar el crédito al consumo y los préstamos de alto riesgo, refleja un cambio más amplio para reducir los subsidios fiscales a la vivienda financiada con deuda. No se ha reintroducido el anteriormente propuesto impuesto general sobre la propiedad (que sigue siendo políticamente sensible), por lo que el principal cambio fiscal que afecta al sector inmobiliario es esta limitación a las deducciones de intereses y algunos incentivos menores (por ejemplo, desgravaciones fiscales para inversiones ecológicas en viviendas y cuentas de ahorro, según el proyecto de ley de presupuesto) schjodt.com schjodt.com.

En el lado de la oferta de vivienda, tanto las autoridades nacionales como locales están implementando planes para impulsar la construcción. La Ciudad de Estocolmo, como se mencionó, tiene un objetivo ambicioso de 140 mil nuevas viviendas para 2030 vaxer.stockholm. Para facilitar esto, se están agilizando los procesos de zonificación y se han reservado grandes áreas de desarrollo. Una iniciativa emblemática es “Stockholmshusen”, un programa colaborativo para construir rápidamente miles de apartamentos de alquiler asequible utilizando diseños estandarizados y economías de escala. Aproximadamente 3,300 nuevas unidades de alquiler se están entregando a través de Stockholmshusen en 25 proyectos, con énfasis en la eficiencia de costos para permitir alquileres más bajos que las nuevas construcciones típicas stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Este tipo de esfuerzo público-privado está destinado a abordar la aguda escasez de alquileres en la región. Las leyes de zonificación en Suecia otorgan un poder significativo a los municipios (el “monopolio de planificación”), y Estocolmo está utilizando esta influencia para exigir viviendas de ingresos mixtos en los nuevos planes y para desarrollar terrenos de propiedad municipal para vivienda pública. Hay un debate en curso a nivel nacional sobre relajar la zonificación o los códigos de construcción para estimular más construcción – por ejemplo, flexibilizar las restricciones de altura o los requisitos de estacionamiento en los centros urbanos – pero no se han aprobado cambios radicales hasta 2025. Una actualización regulatoria que beneficia al desarrollo es una simplificación planificada de los procesos de permisos para nuevas viviendas, ya que el gobierno reconoce que los largos tiempos de aprobación han sido un cuello de botella. Además, para ayudar a proyectos privados estancados, algunas garantías estatales de crédito para el desarrollo de viviendas se han mejorado, asegurando que los constructores puedan acceder a financiamiento incluso cuando los bancos se volvieron más cautelosos durante la recesión de 2023.

La regulación del mercado de alquiler permanece en gran medida sin cambios, a pesar de las discusiones recurrentes. El control de alquileres y las leyes de protección al inquilino siguen en vigor: los alquileres de los apartamentos existentes se negocian colectivamente y se vinculan al valor de utilidad en lugar del valor de mercado globalpropertyguide.com. Una propuesta en 2021 para liberalizar la fijación de alquileres en nuevas construcciones no se materializó sustancialmente más allá de permitir que los alquileres iniciales se establecieran por acuerdo; por lo tanto, el sistema regulado persiste. Esto significa que, por ahora, el sistema de alquiler de baja vacancia y basado en listas de espera de Estocolmo continúa, lo que indirectamente sostiene la demanda en el mercado de propiedad (ya que muchos desisten de buscar alquileres). El nuevo gobierno (una coalición de centroderecha en el poder desde finales de 2022, con apoyo de los Demócratas de Suecia) ha expresado interés en aumentar la construcción de viviendas y la propiedad de vivienda, pero ha sido cauteloso respecto al control de alquileres debido a sensibilidades políticas. En cambio, su enfoque ha estado en los cambios mencionados en las reglas de crédito y en incentivar el desarrollo (por ejemplo, liberando más terrenos estatales para vivienda, y en los presupuestos 2024–25, asignando fondos para infraestructura municipal vinculada a nuevas áreas de vivienda).

En resumen, las tendencias de políticas en 2025 apoyan el mercado inmobiliario mediante un mejor acceso a la financiación e iniciativas del lado de la oferta. La flexibilización de las reglas hipotecarias debería ayudar a la demanda en el nivel de entrada, lo que podría impulsar las ventas de condominios en los suburbios de Estocolmo. Por el lado de la oferta, si se cumplen incluso parcialmente objetivos como 140 mil viviendas para 2030, esto aliviará gradualmente el déficit habitacional. Sin embargo, persisten desafíos: la actividad constructora se ha desacelerado recientemente debido a mayores costos de construcción y tasas de interés, y una inminente caída en la construcción de viviendas podría tener repercusiones económicas si no se aborda reuters.com. La respuesta del gobierno –incluyendo posibles estímulos para la construcción y regulaciones más flexibles– será fundamental en los próximos años para asegurar que el desarrollo de Estocolmo mantenga el ritmo de su crecimiento.

Impacto de la Infraestructura y la Planificación Urbana

Los principales proyectos de infraestructura e iniciativas de planificación urbana en la región de Estocolmo están destinados a influir profundamente en los valores inmobiliarios y la dinámica espacial. Quizás el más significativo es la actual expansión del metro de Estocolmo (Tunnelbana) – la primera gran ampliación del sistema de metro en décadas. Este proyecto implica 18 nuevas estaciones y varias líneas nuevas que se completarán en los próximos 5–10 años, lo que permitirá la construcción de aproximadamente 130,500 nuevas viviendas para más de 300,000 personas* en las áreas que serán atendidas stockholmbusinessregion.com. Por ejemplo, una nueva línea Amarilla está planificada entre Fridhemsplan (centro de la ciudad) y Älvsjö (suburbio sur), mejorando enormemente la conectividad norte-sur stockholmbusinessregion.com. Otra extensión finalmente conectará el distrito oriental de Nacka y la creciente zona de Barkarby a la red de metro. Esta expansión del transporte es un catalizador para el desarrollo: los barrios a lo largo de las nuevas rutas (como Sickla, Nacka Forum, Barkarbystaden, Arenastaden, y otros) están experimentando un auge en la construcción de viviendas y oficinas en previsión de la mejor accesibilidad. La proximidad a una futura estación suele llevar a un aumento en el valor del suelo; los desarrolladores e inversores han estado activamente adquiriendo terrenos y planificando proyectos alrededor de estos corredores, confiados en que una mejor conectividad impulsará la demanda y los precios de las propiedades. Es un círculo virtuoso de desarrollo orientado al transporte: las propias extensiones del metro se justifican parcialmente por las viviendas que habilitan, creando una ciudad más cohesionada y accesible en línea con los objetivos del plan urbano de Estocolmo stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com.

Más allá del transporte público, otras mejoras de infraestructura también impactarán en el sector inmobiliario. La red vial de Estocolmo está siendo mejorada, destacando el tan esperado Stockholm Bypass (Förbifart Stockholm), un enorme proyecto de túnel de circunvalación que desviará el tráfico de la autopista E4 al oeste de la ciudad. Aunque se ha retrasado hasta aproximadamente 2030, una vez abierto aliviará la congestión y probablemente hará que los suburbios occidentales y meridionales sean más atractivos al reducir los tiempos de viaje. Además, la inversión continua en trenes de cercanías y tranvías (por ejemplo, la expansión de la línea de tranvía Tvärbanan) mejora las conexiones en áreas como Solna, Sundbyberg y Kista.

A escala de barrio, los proyectos de renovación urbana están transformando antiguas zonas industriales o infrautilizadas en distritos vibrantes, lo que a su vez incrementa el valor inmobiliario local. Ya hablamos de Årstafältet (un antiguo campo abierto que se convertirá en un nuevo distrito de la ciudad para 2035 con miles de viviendas) vaxer.stockholm. De manera similar, en el noroeste, Hagastaden – que abarca Estocolmo y Solna – continúa su desarrollo como un clúster de ciencias de la vida y residencial (alrededor del nuevo hospital Karolinska), lo que está elevando los valores en Vasastan y Solna. El Slakthusområdet (antigua zona de mataderos junto a Globen) está siendo transformado en Söderstaden, una moderna zona residencial-comercial con más de 1,000 viviendas planificadas, lo que aumentará el atractivo de vivir en el sur del centro de la ciudad. En Sickla (Nacka), además del proyecto Wood City mencionado, está surgiendo un barrio de uso mixto, aprovechando la próxima llegada del metro, y se espera que marque nuevos estándares de desarrollo sostenible. Incluso terrenos industriales en desuso como antiguos puertos (Värtahamnen) y lotes industriales en el centro de la ciudad están siendo reutilizados, proporcionando nuevas oficinas y apartamentos. Estas iniciativas reflejan la estrategia de Estocolmo de densificación y desarrollo de relleno: construir dentro y hacia arriba en el área urbana existente para crear una “ciudad de 20 minutos” donde más residentes puedan vivir cerca de sus lugares de trabajo y servicios stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. La infraestructura local como escuelas, parques y servicios públicos está siendo mejorada en paralelo, apoyada por inversiones municipales, para garantizar que la calidad de vida acompañe al crecimiento.

Además, la planificación regional reconoce que el auge de la construcción en sí mismo necesita recursos: la región de Estocolmo proyecta que la magnitud de los proyectos en curso y futuros supera con creces la capacidad laboral actual, con una estimación de escasez de 30,000–40,000 trabajadores de la construcción en los próximos años stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Esto tiene dos implicaciones: primero, representa una oportunidad para que empresas constructoras e inversores internacionales intervengan y cubran la brecha (lo que podría introducir más competencia y potencialmente moderar los costos de construcción), y segundo, podrían producirse retrasos o sobrecostos si no se amplía la capacidad, lo que podría ralentizar la entrega de viviendas/infraestructura planificadas.

Es importante destacar que las infraestructuras y mejoras urbanas generalmente tienen un efecto positivo en el valor de las propiedades. Las viviendas y oficinas cercanas a nuevas estaciones, mejores carreteras o espacios públicos revitalizados suelen ver un aumento en la demanda. Por ejemplo, después de la apertura del túnel ferroviario City Line en 2017 (añadiendo nuevas estaciones centrales), los precios de las propiedades en las zonas con mejor servicio experimentaron aumentos notables. Esperamos una tendencia similar a medida que las actuales extensiones del metro y proyectos viales se materialicen: suburbios como Nacka, Järfälla y Solna podrían ver cómo su “distancia” (en tiempo) al centro de la ciudad se reduce, cerrando así la brecha de valoración con el centro de Estocolmo. Sin embargo, durante las fases de construcción puede haber molestias localizadas que temporalmente deprimen los precios (ruido, desvíos, etc.), pero los compradores astutos suelen mirar más allá y enfocarse en las ganancias de conectividad a largo plazo.

Por último, la infraestructura de calidad de vida también forma parte de la ecuación. Estocolmo sigue invirtiendo en paseos marítimos, redes de ciclismo y espacios verdes, alineados con su visión de una ciudad climáticamente inteligente y resiliente stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Proyectos como la ampliación de áreas verdes en Norra Djurgårdsstaden o la creación de nuevos parques en Årstafältet y Hjorthagen mejoran la habitabilidad de las zonas de alta densidad. Estas mejoras hacen que los barrios sean más atractivos, lo que se capitaliza en el valor inmobiliario (la gente paga un precio superior por vivir cerca de parques, paseos marítimos o ciclovías). Además, una iniciativa municipal para concentrar el desarrollo de oficinas en altura en nodos como Kista y Hagastaden, mientras se preservan los paisajes urbanos históricos, significa que el crecimiento se está gestionando para mantener Estocolmo atractiva. En conclusión, las iniciativas de infraestructura y planificación de Estocolmo están sentando las bases para el futuro de la ciudad – facilitando el crecimiento de la vivienda, acortando los desplazamientos y aumentando la sostenibilidad. Estos cambios, sin duda, moldearán los patrones de demanda inmobiliaria, creando nuevos puntos calientes y asegurando que el mercado inmobiliario siga siendo dinámico en los próximos años.

Factores macroeconómicos que influyen en el sector inmobiliario

La trayectoria del mercado inmobiliario de Estocolmo en 2025 y más allá está estrechamente ligada a las condiciones macroeconómicas, incluyendo las tasas de interés, la inflación y las tendencias demográficas. Tras un turbulento 2022–2023, la perspectiva macroeconómica de Suecia está mejorando gradualmente, lo que proporciona un contexto cautelosamente favorable para la propiedad.

Las tasas de interés han sido el principal motor de las recientes fluctuaciones del mercado. En 2022, el Riksbank subió agresivamente su tasa de referencia (del 0% hasta el 4,0% en septiembre de 2023) para combatir la inflación, lo que hizo que las tasas hipotecarias se dispararan y contribuyó a la corrección de los precios de la vivienda globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sin embargo, para 2024 la tendencia cambió: con la presión inflacionaria disminuyendo, el banco central giró hacia recortes de tasas. Desde abril de 2024 hasta principios de 2025, el Riksbank implementó seis recortes de tasas que sumaron 175 puntos básicos, llevando la tasa de política monetaria a 2,25% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Como resultado, las tasas de interés hipotecarias han caído significativamente. La tasa promedio para nuevos préstamos hipotecarios bajó de aproximadamente 4,7% en la primavera de 2024 a cerca de 3,13% en abril de 2025 globalpropertyguide.com. Los bancos pronostican nuevas caídas suaves, con tasas hipotecarias suecas que podrían estabilizarse en el rango alto del 2% al 3% para finales de 2025 investropa.com. Este cambio mejora considerablemente la asequibilidad: la proporción de ingresos destinada a intereses para nuevos prestatarios, que superó el 10–15% en 2023, se espera que vuelva a niveles más normales investropa.com. Para el mercado inmobiliario, las tasas de interés más bajas reducen los costos de financiamiento para compradores e inversores, respaldando la demanda y permitiendo la recuperación de los precios. También alivia la presión sobre las empresas inmobiliarias altamente apalancadas, reduciendo el riesgo de ventas forzadas. Dicho esto, las tasas de interés siguen siendo más altas que los niveles ultrabajos de ~1% de 2020–2021, por lo que el mercado no está regresando a esas condiciones de años de auge. El Riksbank ha señalado una postura de “esperar y ver” para 2025: la política es ahora aproximadamente neutral, y nuevos recortes dependerán de la trayectoria de la inflación globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Si la inflación se mantiene bajo control, podríamos ver un entorno de tasas estables o ligeramente a la baja, lo que sería un viento a favor para el sector inmobiliario.

La inflación en sí misma, después de alcanzar máximos de varias décadas, se está moderando. Suecia experimentó una inflación del 8,4% en 2022 y del 8,7% en 2023 en promedio, muy por encima del objetivo globalpropertyguide.com. Esto erosionó los ingresos reales e inicialmente impulsó los alquileres (aunque los aumentos de alquiler quedaron rezagados respecto a la inflación). Para 2024, el crecimiento de los precios comenzó a desacelerarse; a mediados de 2025, la inflación se sitúa más cerca del 2–3%, según datos recientes (ayudada por la estabilización de los precios globales de la energía y el endurecimiento del Riksbank). La Comisión Europea prevé que el IPC de Suecia esté en torno al 2% en 2025 y al 1,9% en 2026, esencialmente de vuelta al objetivo globalpropertyguide.com. La caída de la inflación es una señal positiva para el sector inmobiliario porque permite que bajen los tipos de interés y restaura la confianza del consumidor. Durante el periodo de alta inflación, los costes de construcción también se dispararon, lo que llevó a algunos promotores a pausar proyectos; ahora, con la inflación moderándose, los costes de construcción pueden estabilizarse o disminuir en términos reales, lo que podría reactivar la actividad constructora. Sin embargo, un aspecto de la alta inflación persistirá: muchos contratos de alquiler comercial y todos los alquileres regulados están indexados, por lo que la fuerte inflación de 2022/23 se está trasladando a alquileres notablemente más altos (como se observa con aumentos del 5–6% en residenciales y algunas indexaciones de dos dígitos en alquileres comerciales). Esto incrementa los ingresos por propiedades a corto plazo, lo que respalda las valoraciones, pero si la economía no puede soportar esos alquileres crecientes, las vacantes podrían aumentar. Por ahora, el regreso de Suecia a la estabilidad de precios debería ayudar a sostener el crecimiento económico y, por tanto, apoyar indirectamente la demanda inmobiliaria.

El crecimiento macroeconómico y el empleo son cruciales para la salud del sector inmobiliario. La economía sueca estuvo esencialmente estancada o levemente en recesión en 2023 (PIB alrededor de –0,1%), pero repuntó a cerca de +1,0% de crecimiento del PIB en 2024 globalpropertyguide.com. Las previsiones para 2025 sugieren un crecimiento moderado (~1% según la perspectiva de la UE, posiblemente hasta 1,9% según el FMI) globalpropertyguide.com. Aunque no es un auge, indica que lo peor de la desaceleración ha pasado. Estocolmo, como región capitalina, suele superar la media nacional: tiene una economía diversa con fuertes sectores de tecnología, finanzas y servicios. A largo plazo, el crecimiento del PIB de Estocolmo ha sido robusto (~3,7% anual antes de la pandemia) y se prevé que siga siendo una de las áreas metropolitanas de más rápido crecimiento de Europa stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. El empleo en Estocolmo también está en alza tras los impactos relacionados con la pandemia; el desempleo en la ciudad rondaba el 5–6% en 2024 y debería mejorar ligeramente si el crecimiento continúa. El alto empleo y el crecimiento salarial (los salarios están subiendo debido a la escasez de mano de obra en algunos sectores) proporcionan a los hogares los medios para alquilar o comprar viviendas, lo que respalda el mercado inmobiliario.

Quizás el factor macro más fundamental es la demografía: el crecimiento de la población de Estocolmo. La región capital ha estado creciendo más rápido que casi cualquier otra ciudad europea importante. Los análisis de proyección sitúan a Estocolmo en segundo lugar, solo detrás de Dublín, en la tasa de crecimiento poblacional entre las principales áreas metropolitanas de Europa Occidental hasta 2040 stockholmbusinessregion.com. Se espera que la población de la región, actualmente alrededor de 2,4 millones (Condado de Estocolmo), aumente en 300.000 a 500.000 personas para 2030 link.springer.com. Esto se debe a una combinación de crecimiento natural, migración interna (jóvenes que se mudan de otras partes de Suecia para estudiar y trabajar) e inmigración internacional (Suecia ha recibido muchos migrantes en la última década y sigue siendo atractiva para el talento global). Por ejemplo, en los últimos años se han registrado llegadas de países como Siria, Afganistán, así como un flujo constante de trabajadores de la UE. Esta presión demográfica es un factor clave de la demanda de vivienda: sustenta la necesidad a largo plazo de más hogares y ayuda a explicar por qué la escasez de viviendas en Estocolmo es persistente. Incluso si los ciclos económicos provocan caídas temporales en la demanda, la tendencia demográfica subyacente es la de más hogares que necesitan lugares donde vivir. Esto es positivo para el sector inmobiliario residencial a largo plazo: salvo un cambio importante, el crecimiento de la demanda por parte de nuevos residentes respaldará los valores y alquileres de las viviendas. También significa que la ciudad debe expandir continuamente la infraestructura, como se ha mencionado, para acomodar el crecimiento.

En resumen, las condiciones macroeconómicas en 2025 son cautelosamente favorables para el sector inmobiliario de Estocolmo. Las tasas de interés están bajando desde su punto máximo, eliminando un importante obstáculo. La inflación se está normalizando, lo que debería estabilizar los costos y el poder adquisitivo de los consumidores. La economía está en una recuperación moderada, lo que ayuda a los ingresos y el empleo. Y, de manera crucial, el crecimiento poblacional y la urbanización continúan generando demanda estructural. Persisten riesgos – por ejemplo, si factores globales provocan un nuevo repunte inflacionario o si eventos geopolíticos alteran los mercados, la pequeña economía abierta de Suecia podría verse afectada. Pero en la actualidad, el panorama para los próximos años es de mejora gradual, donde la combinación de estabilidad macroeconómica y factores locales de crecimiento mantienen el mercado inmobiliario de Estocolmo en una posición sólida.

Fuentes:

• Global Property Guide – Análisis del mercado de la propiedad residencial en Suecia 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Investropa – ¿Están subiendo los precios de las propiedades en Suecia? (junio 2025) investropa.com investropa.com investropa.com; 9 zonas inmobiliarias más populares en Estocolmo 2025 investropa.com investropa.com investropa.com
• JLL Research – Perspectivas del mercado de oficinas nórdico, primavera 2025 jll.com jll.com; Dinámica del mercado de oficinas de Estocolmo T1 2025 jll.com jll.com
• Cushman & Wakefield – Índice de confianza del inversor inmobiliario T1 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• Reuters – El gobierno sueco planea flexibilizar las reglas hipotecarias (17 de junio de 2025) reuters.com reuters.com; Comisión gubernamental sobre el reembolso hipotecario (4 de noviembre de 2024) reuters.com
• Ciudad de Estocolmo – Planes de desarrollo urbano e infraestructura stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com vaxer.stockholm
• ArchDaily – Anuncio de Stockholm Wood City archdaily.com
• Estadísticas e informes – Estadísticas de Suecia (SCB), declaraciones del Riksbank, previsiones de la Comisión Europea globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, informes de Finansinspektionen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Nordic Property News nordicpropertynews.com, análisis de mercado de Colliers y Savills (varios).