Pourquoi l’immobilier à Chicago pourrait être le meilleur choix aux États-Unis en 2025 et au-delà

• Le prix médian de vente d’une maison à Chicago à mi-2025 est d’environ 402 000 $, en hausse de 4,4 % sur un an.
• En juin 2025, 2 675 maisons ont été vendues à Chicago, en hausse de 4,2 % par rapport à juin 2024.
• Le délai médian de vente est de 49 jours, soit 5 jours de moins que l’année précédente.
• Le prix médian au pied carré est de 281 $, en hausse de 3,7 % sur un an.
• L’inventaire des logements en mai 2025 était environ 16 % inférieur à l’année précédente, reflétant une offre limitée.
• Le loyer moyen d’un appartement à Chicago est d’environ 1 929 $ par mois, avec studio à 1 872 $, 1 chambre à 2 524 $ et 2 chambres à 3 142 $.
• Le taux d’occupation moyen des appartements est supérieur à 95 %, avec des quartiers prisés affichant moins de 5 % de vacance.
• Le marché des bureaux du CBD affiche une vacance de 24–27 % à la mi-2025, une absorption nette négative de 1,5 million de pieds carrés au T2 2025 et des loyers autour de 41 $/pi² brut.
• Le secteur industriel montre une vacance d’environ 5,5 % début 2025, des loyers moyens d’environ 9,70 $/pi² (triple net), et 8–9 millions de pieds carrés absorbés sur les 12 mois, avec des transactions majeures comme Ares Management pour 46 M$ et Nuveen à 5,4 % de cap.
• Parmi les mégaprojets, l’extension de la Red Line (fin des travaux en 2030), l’agrandissement d’O’Hare (2028–2030) et Bally’s Chicago (ouverture attendue en 2026) pourraient transformer l’attractivité immobilière de la ville.

Le marché immobilier de Chicago en 2025 se trouve à un carrefour d’opportunité et de transformation. Les prix des logements résidentiels augmentent régulièrement (sans flambée incontrôlée), et la demande des acheteurs reste résiliente malgré des taux d’intérêt plus élevés. Les secteurs commerciaux de la ville présentent un tableau contrasté : les biens industriels et multifamiliaux sont en plein essor, tandis que les anciens bureaux du centre-ville connaissent des taux de vacance record. Pourtant, l’avantage d’accessibilité financière de Chicago par rapport aux villes côtières attire un nouvel intérêt chicagorealtor.com. Des marchés locatifs tendus et des quartiers en vogue aux grands projets de développement et aux changements de politiques, ce rapport analyse les dernières tendances. Chicago pourrait-elle réellement être l’un des choix immobiliers les plus judicieux du pays en 2025 ? Plongeons dans les données, les prévisions jusqu’en 2030, et les facteurs clés qui façonnent ce marché.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Prix et ventes des logements : Le marché du logement à Chicago connaît une croissance modérée des prix avec une amélioration du volume des ventes. À la mi-2025, le prix médian de vente d’une maison à Chicago est d’environ 402 000 $, soit une hausse d’environ 4,4 % sur un an redfin.com. L’activité de vente a également légèrement augmenté – environ 2 675 maisons vendues en juin 2025, soit une hausse de 4 % par rapport au même mois l’an dernier redfin.com. (Cela marque un revirement par rapport à 2024, lorsque les ventes avaient ralenti.) Les maisons se vendent aussi un peu plus vite (environ 49 jours sur le marché, soit ~5 jours de moins que l’an dernier) grâce à une demande d’acheteurs toujours soutenue redfin.com. Le tableau ci-dessous résume les indicateurs récents à l’échelle de la ville :

Marché immobilier de Chicago (mi-2025)	Valeur	Évolution annuelle
Prix médian de vente (juin 2025)	402 000 $	+4,4 % redfin.com
Maisons vendues (juin 2025, tous types)	2 675	+4,2 % redfin.com
Nombre médian de jours sur le marché	49 jours	5 jours plus rapide redfin.com
Prix médian au pied carré	281 $	+3,7 % sur un an redfin.com

Inventaire et offre : L’une des raisons pour lesquelles les prix augmentent est la offre limitée de maisons à vendre. L’inventaire à Chicago reste constamment bas – en mai 2025, le nombre de maisons sur le marché était environ 16 % inférieur à celui de l’année précédente heartlandro.realtor. Cette pénurie d’annonces crée des conditions compétitives. Même avec des taux hypothécaires avoisinant les ~6,8 %, les acheteurs se précipitent sur les biens disponibles relativement rapidement (d’où la légère baisse du nombre de jours sur le marché). Les agents immobiliers rapportent que 2024 a probablement marqué le creux de l’inventaire, et davantage de propriétaires pourraient mettre leur bien en vente fin 2025, des changements de vie incitant à déménager malgré les faibles taux hypothécaires existants chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Si de nouvelles annonces apparaissent, Chicago pourrait voir les ventes de maisons bondir en 2025 – au niveau national, la prévision de la NAR table sur une hausse de 9 à 13 % des ventes cette année, et la croissance régulière de l’emploi à Chicago ainsi que l’assouplissement des taux pourraient lui permettre de suivre cette tendance chicagorealtor.com.

Tendances des prix par type de propriété : Les maisons individuelles ont récemment mené la hausse des prix. Dans la ville de Chicago, les prix des maisons individuelles étaient environ 9,4 % plus élevés en mai 2025 qu’un an plus tôt heartlandro.realtor. La valeur des condos et des maisons en rangée a également augmenté, mais plus modestement (environ +4,4 % en glissement annuel en mai) heartlandro.realtor. Il est à noter que les volumes de ventes ont été limités par l’offre – le nombre de ventes de maisons individuelles était en fait légèrement inférieur (–2 % en glissement annuel) en mai, et les ventes de condos étaient en baisse d’environ 10 % par rapport à l’année précédente heartlandro.realtor heartlandro.realtor. En résumé, de nombreux acheteurs restent sur le marché, mais ils se disputent un nombre limité d’annonces. L’accessibilité reste correcte selon les standards des grandes villes (le prix médian à Chicago est d’environ 14 % inférieur à la médiane américaine), mais des taux d’intérêt plus élevés signifient que les mensualités des acheteurs sont plus lourdes, ce qui freine la croissance des prix. Globalement, les experts anticipent une appréciation modérée et régulière plutôt que des hausses de prix explosives – tablez sur une croissance annuelle des prix de l’immobilier de 3 à 5 % à court terme libertybank.com.

Analyse du marché locatif : loyers et taux de vacance

Le marché locatif résidentiel de Chicago est très dynamique en 2025, avec des loyers en hausse et des taux de vacance proches de leurs plus bas historiques. La demande d’appartements a explosé alors que de nombreux acheteurs potentiels restent locataires (en raison des taux d’intérêt élevés et du manque d’offres pour les primo-accédants). Voici les principaux indicateurs locatifs :

• Loyer moyen : À l’échelle de la ville, le loyer moyen d’un appartement est d’environ 1 929 $ par mois, soit ~22 % de plus que la moyenne nationale américaine d’environ 1 577 $ tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Les loyers varient selon la taille du logement et l’emplacement – en juin 2025, un studio typique se loue environ 1 872 $, un une-chambre autour de 2 524 $, et un deux-chambres autour de 3 142 $ en moyenne tritonrealtygroupllc.com (les logements de luxe en immeuble de grande hauteur étant encore plus chers). Les loyers augmentent d’environ 3–4 % par an, un rythme qui devrait se poursuivre jusqu’en 2025 tritonrealtygroupllc.com.
• Occupation/Vacance : Le taux d’occupation des appartements est extrêmement élevé – plus de 95 % des logements sont occupés en moyenne, avec de nombreux quartiers prisés affichant effectivement moins de 5 % de vacance. Dans des secteurs populaires comme Logan Square, Lincoln Park ou Andersonville, les taux de vacance se resserrent à des niveaux très bas chicagospropertymanagement.com. Les propriétaires signalent plusieurs candidats pour les logements de qualité ; il y a souvent plus de 8 locataires qui postulent par annonce, signe d’une concurrence intense et d’une vacance minimale tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Ce marché tendu donne aux propriétaires un pouvoir de fixation des prix (peu de concessions) et entraîne une location rapide de tout nouvel appartement mis sur le marché.
• Facteurs de la demande locative : Plusieurs facteurs alimentent le boom locatif de Chicago. La reprise urbaine post-pandémie – alors que les jeunes professionnels reviennent à la vie citadine et que les bureaux rouvrent – a renforcé la demande pour les locations situées au centre chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Parallèlement, les taux hypothécaires élevés et l’incertitude économique maintiennent certains primo-accédants potentiels sur le marché locatif plus longtemps, « alimentant encore la demande » pour les locations chicagospropertymanagement.com. De plus, la construction limitée de nouveaux logements multifamiliaux à Chicago ces dernières années signifie que l’offre ne suit pas. En fait, 2025 connaît l’une des périodes d’inventaire locatif les plus tendues de ces dernières années, avec moins de nouveaux logements mis sur le marché tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Ce déséquilibre (demande soutenue face à une offre en diminution) est une recette pour la poursuite de la hausse des loyers.
• Perspective d’investissement : Les propriétaires et investisseurs profitent de ces tendances – taux d’occupation élevés, loyers en hausse, et taux de capitalisation favorables (rendements locatifs) comparés aux marchés côtiers plus chers chicagospropertymanagement.com. Le secteur multifamilial de Chicago a attiré l’intérêt d’investisseurs nationaux précisément pour ces raisons. Cependant, il y a aussi une attention politique sur le marché locatif : les campagnes pour le contrôle des loyers ont refait surface dans l’Illinois (même si le contrôle des loyers à l’échelle de l’État est toujours interdit), et dans certains quartiers en voie de gentrification, la ville est intervenue avec des mesures pour prévenir les expulsions chicagospropertymanagement.com. Par exemple, autour du populaire 606 Trail dans le secteur nord-ouest, une « ordonnance anti-gentrification » limite désormais les démolitions et la spéculation dans des quartiers comme Logan Square et Humboldt Park afin de freiner la flambée des loyers et de protéger les résidents de longue date chicagospropertymanagement.com. Ces politiques soulignent le numéro d’équilibriste entre la promotion de l’investissement et la garantie d’un logement abordable.

Perspectives sur la location : Attendez-vous à ce que les loyers à Chicago continuent d’augmenter dans les années à venir, sauf en cas de grave récession économique. Les experts en location prévoient une croissance annuelle des loyers d’environ 3 % à 4 % à l’échelle de la ville, en ligne avec les moyennes historiques tritonrealtygroupllc.com. Les taux de vacance devraient rester bas (inférieurs à 5–6 %), étant donné que le nombre de nouveaux appartements en construction est modeste et que les coûts de construction sont élevés. Les locataires continueront de faire face à un marché compétitif – cependant, si les taux d’intérêt baissent et que l’achat d’une maison devient plus abordable, la demande locative pourrait légèrement se modérer, certaines ménages se tournant à nouveau vers l’achat. Pour l’instant, cependant, le marché locatif de Chicago est favorable aux propriétaires, caractérisé par « une forte croissance des loyers, un nouveau stock limité et une concurrence intense entre locataires » tritonrealtygroupllc.com.

Immobilier commercial : signaux contrastés en 2025

Le secteur de l’immobilier commercial de Chicago en 2025 connaît des tendances divergentes selon les types de biens. En résumé, les entrepôts industriels et les installations logistiques prospèrent, la location multifamiliale est solide (comme vu ci-dessus), et même le commerce de détail connaît un rebond post-COVID, notamment dans les quartiers populaires de la ville dailyherald.com. En revanche, le marché des bureaux fait face à des taux de vacance élevés et à une baisse des valorisations suite à l’essor du télétravail. Ci-dessous, nous détaillons l’état actuel des principaux segments commerciaux :

Marché des bureaux – Vacance élevée et phase de transition

Le marché des bureaux du centre-ville de Chicago traverse une période de correction. L’essor du travail à distance/hybride a laissé de nombreux bureaux sous-utilisés, en particulier les bâtiments plus anciens du Loop. À la mi-2025, le taux global de vacance des bureaux du CBD (Central Business District) a atteint un niveau record dans la fourchette de 24–27 % – un niveau inédit il y a dix ans bradfordallen.com chicagobusiness.com. Au deuxième trimestre 2025 seulement, les bureaux du centre-ville ont enregistré une absorption nette négative de 1,5 million de pieds carrés, faisant grimper la vacance directe à 24,7 % (un record) et faisant légèrement baisser les loyers demandés (41 $ par pied carré brut) bradfordallen.com. Pour donner un contexte, la vacance au centre-ville était d’environ 23 % fin 2024 et n’a fait qu’augmenter taylorjohnson.com taylorjohnson.com, indiquant le dixième trimestre consécutif de hausse de la vacance au début de 2025 chicagobusiness.com. Les propriétaires en subissent les conséquences : le volume de location de bureaux en 2024 n’était que de 8,2 millions de pieds carrés, à peu près stable par rapport à 2023 et bien en dessous des normes d’avant la pandémie taylorjohnson.com.

Cependant, au sein du secteur des bureaux, il s’agit de deux sous-marchés bien distincts. Les bureaux récents, riches en commodités (et les espaces de type « spec suite ») continuent d’attirer les locataires, tandis que les anciens immeubles de bureaux « standards » peinent taylorjohnson.com. Nulle part cette division n’est plus évidente que dans Fulton Market (West Loop) par rapport au corridor historique de LaSalle Street. Fulton Market – un ancien quartier d’abattoirs devenu pôle technologique branché – continue de surperformer : il affiche le taux de vacance de bureaux le plus bas de tous les sous-marchés (environ 16 % de vacance, contre ~25 % en moyenne au centre-ville) et a même enregistré une absorption nette positive en 2024 taylorjohnson.com. De grands baux (par exemple, de grandes entreprises technologiques et publicitaires) se sont tournés vers les nouvelles tours de Fulton Market dotées d’équipements modernes. En revanche, de nombreuses anciennes tours de bureaux du Loop sont en grande partie vides, certaines étant essentiellement obsolètes sans rénovations majeures. Comme l’a dit un responsable municipal, certaines parties du centre-ville traditionnel « peinent à survivre » avec des bureaux obsolètes « construits comme des forteresses il y a un siècle », une occupation en chute libre et une base fiscale en diminution chicago.suntimes.com.

Investissement et valeurs des bureaux : La détresse dans le secteur des bureaux s’est traduite par des chutes brutales des valeurs immobilières. Les ventes récentes d’immeubles de bureaux au centre-ville se sont conclues avec des remises massives – en moyenne environ 73 % en dessous des prix de vente précédents taylorjohnson.com. En termes de dollars, environ 405 millions de dollars de biens de bureaux du centre-ville ont été échangés sur l’ensemble de 2024 (en hausse par rapport au niveau plancher de 140 M$ en 2023), mais ce volume reste une fraction des plus de 1,4 milliard de 2019 taylorjohnson.com. Les investisseurs sont extrêmement prudents avec les bureaux ; seuls des accords opportunistes à prix fortement réduits se réalisent. Le point positif est que ces prix attractifs attirent des acheteurs qui prévoient de réaffecter ou de rénover les immeubles, et en effet, Chicago connaît une vague de projets de conversion de bureaux (plus de détails dans la section Développements). Il convient également de noter que les marchés de bureaux de la banlieue de Chicago font face à des défis similaires – le taux de vacance des bureaux en banlieue oscille autour de 24–25 %, soit un niveau comparable à celui du centre-ville taylorjohnson.com. Certains campus d’entreprises en banlieue sont en cours de réaménagement ou sont loués à de nouveaux usages (par exemple, laboratoires de sciences de la vie, logistique) alors que les entreprises regroupent leurs espaces.

En somme, le marché des bureaux de Chicago est en pleine mutation. Les propriétaires se concentrent sur les rénovations, proposent des bureaux prêts à l’emploi et ajoutent des services pour attirer les locataires. Les perspectives à court terme restent faibles – « avec 5,4 milliards de dollars de prêts de bureaux arrivant à échéance à Chicago dans les deux prochaines années, d’autres difficultés pourraient apparaître » taylorjohnson.com – mais il existe déjà des signes précoces de stabilisation. L’activité de location a légèrement augmenté fin 2024, et tant les locataires que les investisseurs manifestent de l’intérêt pour des espaces de qualité au bon prix. L’immobilier de bureaux à Chicago est en train de se réajuster vers un nouvel équilibre : moins de bureaux seront nécessaires au total, de nombreux immeubles vieillissants seront réaffectés, et ceux qui resteront devront offrir des environnements de premier ordre pour rester compétitifs.

Industriel & logistique – Un secteur moteur

À l’opposé du secteur des bureaux, l’immobilier industriel à Chicago est solide et demeure l’un des types de biens les plus recherchés. Chicago est une plaque tournante logistique nationale – soutenue par la capacité de fret de l’aéroport O’Hare, de vastes infrastructures ferroviaires/routières intermodales et sa position centrale – ce qui continue d’alimenter une forte demande pour les entrepôts et centres de distribution. Les points clés du marché industriel en 2025 incluent :

• Vacance et absorption : Le taux de vacance industriel n’est que d’environ 5,5 % début 2025 cawleycre.com, ce qui est inférieur même aux niveaux d’avant la pandémie et bien en dessous de la moyenne nationale de vacance industrielle (~7 %) cawleycre.com. Au cours des 12 derniers mois, Chicago a absorbé environ 8 à 9 millions de pieds carrés d’espace industriel, ce qui la maintient parmi les principaux marchés américains en termes de demande nette cawleycre.com. Bien qu’une énorme vague de nouveaux entrepôts ait été livrée (près de 15+ millions de pieds carrés ajoutés l’an dernier), l’offre et la demande s’équilibrent à peu près, et les taux de vacance restent faibles.
• Croissance des loyers : Les propriétaires industriels bénéficient d’une croissance régulière des loyers. Les loyers des entrepôts ont augmenté d’environ 3,3 % sur un an (au premier trimestre 2025) cawleycre.com, dépassant la moyenne nationale et marquant la première fois en plus de dix ans que la croissance des loyers industriels de Chicago devance celle du pays cawleycre.com. Les loyers moyens demandés sont d’environ 9,70 $ par pied carré (triple net) à l’échelle régionale, les espaces modernes de distribution « big-box » dans les sous-marchés de premier plan se négociant à 5–8 $ par pied carré et les petits espaces en milieu urbain atteignant 11–12 $+ par pied carré cawleycre.com. La faiblesse des taux de vacance et la forte concurrence pour les installations bien situées continuent de faire monter les loyers.
• Pipeline de construction : Malgré la forte demande, les promoteurs sont restés disciplinés concernant les nouvelles constructions. Seuls environ 1,1 % du parc industriel de Chicago est en construction en 2025 (bien moins que dans les marchés du Sunbelt qui ont beaucoup construit) cawleycre.com. Ce pipeline limité a évité la surabondance. Les promoteurs se concentrent sur des projets sur mesure et restent prudents avec les constructions spéculatives. Le ralentissement des nouvelles livraisons devrait permettre au taux de vacance industriel de rester stable autour de 5 %, même si la croissance économique ralentit cawleycre.com. En résumé, le marché industriel de Chicago ne construit pas à l’excès – ce qui est de bon augure pour les propriétaires qui souhaitent conserver leur pouvoir de fixation des prix.
• Transactions notables : L’investissement dans les propriétés industrielles à Chicago reste actif. Au cours de l’année écoulée, environ 4,2 milliards de dollars d’actifs industriels ont été échangés, y compris d’importantes transactions de portefeuilles cawleycre.com. Les taux de capitalisation ont légèrement augmenté avec les taux d’intérêt, mais les investisseurs institutionnels considèrent toujours les entrepôts de Chicago comme des placements attractifs à long terme. Par exemple, fin 2024, de gros achats ont eu lieu, comme l’acquisition par Ares Management d’un centre de distribution de 33 000 m² à Aurora pour 46 M$ (~130 $/pi²) et l’achat par Nuveen d’une installation logistique de 25 000 m² à un taux de capitalisation de 5,4 % cawleycre.com. Un fait marquant : un centre de données spécialisé à Elk Grove s’est vendu pour la somme impressionnante de 439 M$ (plus de 2 300 $/pi²) – illustrant la prime accordée aux actifs industriels stratégiques cawleycre.com. Côté location, des entreprises comme ShipBob et Expeditors ont signé de nouveaux baux importants dans la métropole à des loyers attractifs autour de 7–8 $/pi² cawleycre.com. Le e-commerce, la distribution alimentaire et les entreprises manufacturières continuent de se développer dans les corridors industriels de Chicago, maintenant une demande stable même si certains marchés nationaux ralentissent.

En résumé : Le secteur de l’immobilier industriel à Chicago est très résilient et toujours en croissance. La faiblesse des taux de vacance, une nouvelle offre modérée et les avantages logistiques de la région suggèrent que ce secteur restera un pilier de solidité, offrant aux investisseurs des revenus stables et un potentiel d’appréciation.

Commerce de détail & autres segments commerciaux

Commerce de détail : Après quelques années difficiles, l’immobilier commercial à Chicago montre des signes de reprise en 2025. Avec le retour de la fréquentation piétonne dans les quartiers commerçants et les zones de restauration, les détaillants recommencent à s’étendre (ou du moins à stopper l’hémorragie des fermetures). Les vitrines urbaines dans des quartiers comme West Loop, Fulton Market, Wicker Park et le centre-ville sur Michigan Avenue suscitent un regain d’intérêt de la part des locataires. Les courtiers locaux notent que « même le commerce de détail regagne en vigueur dans les corridors urbains » qui bénéficient d’un fort trafic piétonnier et de populations denses dailyherald.com. Par exemple, la transformation de Fulton Market en pôle de restauration et de divertissement a fait grimper les loyers commerciaux au-dessus de leur niveau d’avant la pandémie. Le commerce de détail de prestige au centre-ville (par exemple, le Magnificent Mile) se remet encore des vacances, mais des baux phares (nouvelles enseignes, attractions expérientielles) commencent à combler certains vides.

Cela dit, la santé du secteur de la vente au détail varie selon l’emplacement et le format. Les centres commerciaux de quartier ancrés par des épiceries ou des services essentiels sont restés stables tout au long de la période et continuent de bien se porter. Les grands centres commerciaux régionaux en banlieue présentent des résultats mitigés – quelques centres de premier plan prospèrent, tandis que les plus faibles sont envisagés pour une reconversion. Globalement, la consommation à Chicago est restée solide, et les taux de vacance des espaces de vente au détail ont légèrement diminué par rapport à leurs sommets de 2020. Les loyers des emplacements de choix se stabilisent ou repartent à la hausse, bien que les incitations restent courantes pour attirer les locataires. À l’avenir, il faut s’attendre à ce que le commerce de détail évolue : davantage d’utilisations éphémères, plus de restauration et de divertissement remplaçant les boutiques traditionnelles, et une croissance continue des projets à usage mixte intégrant commerces, logements ou bureaux. La diversité des quartiers de Chicago crée des micro-marchés pour le commerce, de sorte que la performance continuera de dépendre de la démographie locale et des flux piétonniers.

Hôtellerie & Hospitalité : Le taux d’occupation des hôtels de Chicago a fortement rebondi avec le retour des voyages et des conventions. D’ici 2025, les grands hôtels du centre-ville affichent en moyenne des taux d’occupation entre 60 et 70 %, contre environ 40–50 % en 2020–21. Les tarifs des chambres se sont également redressés. Ce rebond encourage certains nouveaux projets hôteliers (notamment des hôtels-boutiques dans des quartiers en vogue comme Fulton Market) et la reconversion d’anciens bureaux en hôtels. Notamment, la ville avance aussi sur son premier complexe de casino, qui comprendra une importante composante hôtelière (détails dans la section suivante). Bien que ce ne soit pas l’objet principal de ce rapport, la santé du secteur de l’hospitalité stimule la demande pour certains types de biens (restaurants, lieux de divertissement, etc.) et reflète la vitalité urbaine au sens large.

Secteurs spécialisés : D’autres secteurs commerciaux comme les laboratoires de sciences de la vie, les cabinets médicaux et les centres de données méritent également d’être mentionnés. Chicago cherche à renforcer sa présence dans les sciences de la vie – des projets comme l’immeuble de laboratoires de 14 étages à Fulton Market et le futur district d’innovation Bronzeville Lakefront visent à positionner la ville pour la croissance de la biotechnologie. Les immeubles médicaux affichent de bonnes performances, le secteur de la santé se développant dans de nombreuses communautés. Et les centres de données sont discrètement devenus un usage immobilier majeur autour de Chicago (notamment dans des banlieues comme Elk Grove Village), grâce aux incitations fiscales de l’Illinois et à la connectivité fibre de la région – Chicago est désormais l’un des principaux marchés de centres de données aux États-Unis. Chacun de ces secteurs de niche enrichit le paysage immobilier commercial de la ville et offre des alternatives d’investissement au-delà des catégories traditionnelles bureaux/commerces/industriel.

Quartiers et zones clés à surveiller (croissance vs. déclin)

On qualifie souvent Chicago de « ville de quartiers », et les tendances immobilières peuvent varier considérablement à travers la métropole. En 2025, certains quartiers connaissent une croissance et des investissements rapides, tandis que d’autres font face à des défis ou à des transitions. Voici un aperçu de quelques zones clés :

Quartiers « chauds » à forte croissance :

• Fulton Market & West Loop : Si un quartier incarne la croissance de Chicago, c’est bien Fulton Market. Cet ancien quartier d’entrepôts du Near West Side a explosé en termes de développement. Ces dernières années, des dizaines de nouveaux sièges sociaux, tours d’appartements, hôtels et restaurants y ont ouvert. Il accueille le siège régional de Google pour le Midwest ainsi que de nombreuses entreprises technologiques/créatives. L’ambiance « vivre-travailler-se divertir » de Fulton Market (restaurants branchés, hôtels-boutiques, appartements de luxe) attire une demande résidentielle et commerciale dailyherald.com. Il affiche actuellement le taux de vacance de bureaux le plus bas de la ville (≈16 %) et une absorption positive continue alors que d’autres sous-marchés peinent taylorjohnson.com. Sur le plan résidentiel, plusieurs nouveaux immeubles d’appartements de luxe se louent rapidement, et les prix des condos dans le West Loop adjacent ont grimpé. Fulton Market/West Loop est un exemple phare d’une success story urbaine, émergeant comme « un pôle d’investissement résidentiel et commercial » à Chicago dailyherald.com. Attendez-vous à une croissance supplémentaire ici, même si le rythme des nouveaux projets pourrait ralentir à mesure que le quartier se densifie.
• Near South Side (Bronzeville, Motor Row, etc.) : Bronzeville, un quartier afro-américain historique du South Side, connaît un regain d’investissement et de développement. Les efforts de revitalisation menés par la ville et sa proximité du centre-ville ont stimulé des projets comme de nouveaux logements à revenus mixtes, des commerces, et même des plans pour un grand parc d’innovation (le méga-projet Bronzeville Lakefront sur l’ancien site de l’hôpital Michael Reese). Les prix de l’immobilier à Bronzeville sont en hausse alors que de nouveaux acheteurs et promoteurs redécouvrent le riche patrimoine immobilier du quartier. Les prévisions ont désigné Bronzeville comme un quartier prêt pour « une croissance notable grâce aux efforts de revitalisation et à l’intérêt accru des acheteurs. » libertybank.com En effet, l’accessibilité du quartier (par rapport au North Side) et son héritage culturel en font un lieu attractif pour ceux qui cherchent plus d’espace près du centre-ville. Plus au sud, des secteurs comme Motor Row et certaines parties du South Loop près du centre de conventions McCormick Place ajoutent également de nouveaux appartements et commodités. Le Obama Presidential Center prévu un peu plus au sud (dans le quartier voisin de Woodlawn, près de Hyde Park) est un autre catalyseur (voir ci-dessous). Dans l’ensemble, le Near South Side connaît une embellie, même si des précautions sont prises pour que les résidents de longue date bénéficient de cette croissance.
• Quartiers du côté nord-ouest (Logan Square, Avondale) : Logan Square est l’un des quartiers les plus branchés de Chicago depuis plusieurs années, et il continue de croître en 2025. De jeunes professionnels et des familles ont afflué à Logan Square pour ses parcs, son accès aux transports en commun et sa scène de restaurants/bars. Cette forte demande a fait grimper de façon significative les loyers et la valeur des maisons, et l’offre reste limitée. En fait, les taux de vacance sont extrêmement bas dans les zones très demandées comme Logan Square (ainsi que dans les quartiers voisins Lincoln Park et Andersonville sur le North Side) chicagospropertymanagement.com. Logan Square illustre également l’envers de la croissance – les préoccupations liées à la gentrification. C’est l’un des secteurs touchés par l’ordonnance anti-gentrification de la ville autour de la piste The 606, qui vise à ralentir les démolitions et les développements coûteux chicagospropertymanagement.com. Malgré tout, il faut s’attendre à une appréciation continue des prix de l’immobilier à Logan Square. Des quartiers branchés similaires – Avondale, Pilsen, West Town, etc. – connaissent également une forte demande. Selon les prévisions du marché, les zones ayant « un fort attrait communautaire et un développement des infrastructures » devraient connaître une appréciation supérieure à la moyenne, et des endroits comme Logan Square correspondent à ce profil libertybank.com.
• Quartiers stables et enclaves de luxe : Toutes les zones ne sont pas en plein essor ou en déclin – certains quartiers établis restent stables, ce qui est en soi remarquable. Lincoln Park sur le North Side et Hyde Park sur le South Side sont des exemples de marchés « stables » libertybank.com. Ces quartiers sont recherchés depuis longtemps (Lincoln Park pour ses maisons haut de gamme et ses écoles, Hyde Park pour l’influence de l’Université de Chicago et l’accès au lac) et n’ont donc pas connu de fortes fluctuations de prix. Ils maintiennent une demande et des prix constants, offrant des opportunités aux acheteurs souhaitant un investissement plus stable. De même, Gold Coast, Lakeview et Oak Park (juste à l’extérieur des limites de la ville) restent des marchés fiables – avec des segments de luxe dans ces zones portés par des acheteurs fortunés, même si les segments intermédiaires se normalisent.

Quartiers en difficulté ou en transition :

• Le corridor de LaSalle Street dans le Loop : Le cœur autrefois animé du quartier financier de Chicago (LaSalle St. dans le Loop central) est aujourd’hui l’une des zones les plus en difficulté. Comme évoqué dans la section sur les bureaux, de nombreux immeubles de bureaux anciens ici sont en grande partie vacants, ce qui nuit aux commerces locaux et à la valeur des propriétés. La ville intervient activement pour éviter un cercle vicieux : l’initiative « LaSalle Street Reimagined » offre des incitations pour convertir ces bureaux en appartements, hôtels ou autres usages. En 2025, le Conseil municipal a approuvé environ 65 millions de dollars de subventions TIF pour aider à transformer deux grands immeubles de bureaux de LaSalle en logements résidentiels (des centaines de nouveaux appartements, dont des logements abordables) chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. Au cours des prochaines années, il est probable que LaSalle Street devienne un quartier à usage mixte avec des milliers de nouveaux résidents, ce qui pourrait revitaliser la zone. Mais en attendant, cette partie du Loop est en transition – les propriétaires doivent faire face à des coûts de portage élevés pour des tours en grande partie vides. Perspectives à court terme : attendez-vous à davantage de fermetures de bureaux et de ventes en difficulté, suivies de travaux pour réinventer ces îlots d’ici 2030.
• South Shore et Woodlawn (impact du Obama Center) : Sur la rive sud le long du lac, South Shore et Woodlawn sont des quartiers en transition. Le futur Obama Presidential Center dans le parc adjacent Jackson Park (ouverture prévue vers 2025) est une arme à double tranchant pour ces communautés. D’un côté, il promet de nouveaux investissements, du tourisme et de meilleures commodités – un « phare » d’opportunités pour le South Side. De l’autre, les résidents de longue date craignent qu’il n’accélère la gentrification et ne rende la zone de plus en plus inabordable, entraînant le déplacement des ménages à faibles revenus theguardian.com. Déjà, des investisseurs achètent des propriétés en anticipant une hausse des valeurs, et les prix des maisons à Woodlawn ont bondi à l’annonce du centre. La ville a adopté un accord sur les avantages communautaires (CBA) pour limiter les déplacements, incluant des exigences de logements abordables. Pourtant, South Shore en particulier a connu des hausses de loyers et de la spéculation, provoquant des protestations et des appels à de nouvelles protections chicago.suntimes.com inthesetimes.com. En résumé, ces quartiers ont un potentiel de croissance (ils disposent d’un beau parc immobilier et d’un emplacement en bord de lac), mais garantir un développement inclusif sera essentiel. Les observateurs de l’immobilier surveilleront l’évolution des valeurs à l’ouverture du Obama Center et si les résidents de longue date pourront bénéficier de cette dynamique.
• Quartiers sélectionnés de l’Ouest et du Sud : Malheureusement, certaines parties de Chicago continuent de souffrir de désinvestissement, de criminalité élevée ou de perte de population. Par exemple, des zones à l’extrême sud comme Roseland ou West Pullman, et certaines parties de l’Ouest comme Garfield Park, n’ont pas connu le boom immobilier observé ailleurs. Les valeurs immobilières dans ces quartiers restent relativement basses, et les terrains vacants ou les bâtiments abandonnés sont courants. L’initiative INVEST South/West de la ville (lancée en 2019) cible bon nombre de ces quartiers avec des fonds publics et des incitations au développement – et il y a des succès à petite échelle (nouveaux supermarchés, réhabilitations de logements, etc.). Mais les progrès sont lents, et le marché privé reste prudent. L’espoir est qu’à l’horizon 2030, certains de ces axes auront changé de cap. En attendant, ce sont des zones à haut risque et à fort potentiel pour les investisseurs – on peut y acquérir des biens à très bas prix, mais la perspective d’une forte valorisation reste incertaine et très localisée.

En résumé, les tendances des quartiers de Chicago reflètent une ville en mutation. Les quartiers les plus dynamiques (West Loop, certaines parties du Near Northwest et du Near South) attirent de nouveaux résidents, entreprises et projets à un rythme soutenu. Les quartiers stables et aisés continuent de bien se porter. Et les zones laissées pour compte font l’objet d’une attention renouvelée, même si les résultats dépendront de politiques efficaces et d’une inclusion économique. Pour toute personne s’intéressant à l’immobilier à Chicago, comprendre la dynamique propre à chaque quartier est essentiel – il ne s’agit pas d’un marché uniforme.

Principaux projets de développement et de construction

Malgré des vents contraires dans certains secteurs, Chicago compte un certain nombre de projets immobiliers et d’infrastructures majeurs en cours. Ces projets façonneront le paysage et la dynamique du marché de la ville pour les années à venir. Voici quelques-uns des plus notables :

• Conversions de bureaux en logements sur LaSalle Street : Comme mentionné, la ville poursuit activement la reconversion d’immeubles de bureaux obsolètes du centre-ville en appartements (souvent avec des exigences de mixité sociale). Début 2025, les autorités ont approuvé des subventions TIF (environ 65 millions de dollars) pour soutenir deux grands projets de conversion sur LaSalle Street chicago.suntimes.com. Par exemple, au 111 W. Monroe, les promoteurs transformeront 14 étages d’un immeuble de bureaux ancien en 349 logements (dont 105 abordables) avec l’aide de 40 millions de dollars de fonds TIF de la ville chicago.suntimes.com. Un autre projet au 208 S. LaSalle créera 226 appartements (dont 68 abordables) avec environ 26 millions de dollars de soutien TIF chicago.suntimes.com. Ces projets s’inscrivent dans le cadre du plan plus large « LaSalle Street Reimagined » conçu sous l’ancienne maire Lori Lightfoot et adopté par l’actuel maire Brandon Johnson chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. En offrant des incitations, Chicago vise à « éliminer l’excédent de bureaux » et à injecter de nouveaux logements et de la vie dans le Loop taylorjohnson.com. Plusieurs autres bâtiments (comme l’ancien Clark-Adams building et le 19 S. LaSalle) sont également en cours de transformation en appartements ou en hôtels taylorjohnson.com. Cette tendance sera transformatrice – attendez-vous à ce que le Loop central évolue progressivement vers un quartier résidentiel plus mixte d’ici 2030.
• Les mégaprojets The 78 et Lincoln Yards : Chicago a approuvé ces dernières années plusieurs plans de méga-développement visant à créer de nouveaux quartiers à usage mixte à partir de zéro. Les deux plus importants sont « The 78 » (25 hectares le long du front de mer du South Loop) et « Lincoln Yards » (21 hectares le long de la North Branch de la rivière Chicago, entre Lincoln Park et Bucktown). Les deux représentent des visions de plusieurs milliards de dollars pour de nouveaux quartiers comprenant des millions de pieds carrés de bureaux, de logements, de commerces, de parcs, etc. Cependant, les progrès sont lents. Plus de cinq ans se sont écoulés depuis leur approbation, mais fin 2024, très peu de constructions verticales ont eu lieu chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Les raisons : la pandémie a « anéanti la demande de bureaux » et les taux d’intérêt élevés ont rendu difficile le financement des phases de méga-projets chicago.urbanize.city. Pour The 78, seules quelques infrastructures (une nouvelle route et des travaux de voirie) sont en place ; les plans pour un centre de recherche universitaire sont tombés à l’eau en 2024, et une proposition d’inclure un stade de baseball n’est encore qu’une idée chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Lincoln Yards a vu un immeuble résidentiel achevé (au 1229 W. Concord), mais les phases suivantes sont à l’arrêt, les principaux investisseurs s’étant retirés et Sterling Bay (le promoteur) cherchant de nouveaux capitaux chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Perspectives : Ces mégaprojets sont approuvés et prêts à démarrer dès que les conditions du marché s’amélioreront. Ils ne seront probablement pas entièrement réalisés avant la fin des années 2020 ou le début des années 2030. S’ils voient le jour, ils pourraient ajouter des milliers de logements et une importante surface commerciale, ce qui changerait la donne. Pour l’instant, ils représentent un potentiel plutôt qu’une offre actuelle. (Petite nouveauté : le propriétaire de l’équipe de football Chicago Fire s’intéresse au site The 78 pour un nouveau stade – si ce projet avance, il pourrait accélérer le développement sur place) chicago.urbanize.city.
• Bronzeville Lakefront (site Michael Reese) : Un autre méga-projet est le plan Bronzeville Lakefront dans le South Side de la ville (sur le site de l’ancien hôpital Michael Reese, près de McCormick Place). Il s’agit d’une proposition à 3,8 milliards de dollars pour créer un quartier d’innovation à usage mixte de 48 acres à Bronzeville, comprenant des laboratoires, des bureaux, des commerces et des logements chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. La première phase devait inclure le ARC Innovation Center (en partenariat avec un centre médical israélien) et un centre communautaire chicago.urbanize.city. La ville a même organisé une cérémonie d’inauguration en 2023 chicago.urbanize.city. Cependant, fin 2024, le projet était au point mort sans calendrier précis pour la construction verticale chicago.urbanize.city. Les difficultés à obtenir des financements, ainsi qu’une transition à la mairie, ont ralenti l’élan. Fait intéressant, ce site a été évoqué comme emplacement possible pour que les Chicago Bears construisent un stade NFL couvert (puisque l’équipe est en désaccord avec la banlieue d’Arlington Heights) chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Cela reste spéculatif. Pour l’instant, Bronzeville Lakefront est un autre projet « en attente » – un grand plan en attente du bon moment. S’il avance, il pourrait apporter des emplois et de nouveaux habitants à Bronzeville et poursuivre la renaissance du quartier.
• Casino de Chicago – Bally’s Resort : Un projet qui avance est le tout premier casino de Chicago. En 2022, la ville a sélectionné Bally’s Corporation pour construire un complexe de casino et de divertissement de 1,7 milliard de dollars sur le site de l’ancienne imprimerie Tribune Publishing à River West. En 2025, un casino temporaire fonctionne déjà au Medinah Temple, et le complexe permanent en est aux phases de planification et de premiers travaux sur site. Gaming & Leisure Properties a payé 250 millions de dollars pour le site du Tribune fin 2022 cawleycre.com, et Bally’s vise à ouvrir le complexe complet d’ici 2026. Le projet comprendra un casino, un hôtel, des restaurants et potentiellement une salle de spectacle – créant ainsi une nouvelle attraction phare le long de la rivière Chicago. Impact immobilier : le casino créera des emplois et pourrait stimuler davantage de développement à River West (par exemple, hôtels, logements pour les travailleurs), bien que certains s’inquiètent de la congestion. Il est notable qu’une grande imprimerie ait été acquise et sera reconvertie pour cet usage non traditionnel – un signe de l’évolution de l’économie de Chicago.
• Infrastructures de transport – Extension de la Red Line : Côté infrastructures, l’un des plus grands projets est l’extension de la Red Line de la CTA dans l’extrême sud de la ville. Après des décennies de discussions, la ville a réuni les financements (dont une subvention fédérale d’environ 2 milliards de dollars) pour prolonger la ligne de train Red Line de 5,6 miles au sud, depuis son terminus actuel à la 95e rue jusqu’à la 130e rue. Le début des travaux est prévu fin 2025, avec une mise en service d’ici 2030 railwayage.com railwayage.com. Ce projet ajoutera quatre nouvelles stations dans des quartiers mal desservis et améliorera considérablement l’accès aux transports pour l’extrême sud de Chicago. Au-delà de la mobilité, l’extension de la Red Line devrait être un catalyseur de développement : on estime qu’elle générera 25 000 emplois et environ 1,7 milliard de dollars d’investissements immobiliers le long de la nouvelle ligne d’ici 2040 railwayage.com. On peut s’attendre à de nouveaux logements axés sur le transport, à des commerces près des stations et à une hausse de la valeur des propriétés dans des quartiers comme Roseland et West Pullman au fil du temps. La ville et les groupes communautaires élaborent déjà des stratégies pour que les résidents locaux bénéficient de logements abordables et de mesures anti-déplacement autour des stations. Il s’agit d’un investissement en infrastructures transformateur qui pourrait dynamiser une partie de Chicago en retard de croissance.
• Expansion de l’aéroport O’Hare : Bien qu’il ne s’agisse pas d’un projet immobilier au sens conventionnel, l’agrandissement en cours de O’Hare 21 mérite d’être mentionné pour son impact économique. Chicago investit 8,5 à 12 milliards de dollars pour moderniser l’aéroport international O’Hare avec de nouveaux terminaux, portes d’embarquement et équipements, dont l’achèvement est prévu entre 2028 et 2030 chicago.gov youtube.com. Ce projet colossal créera des milliers d’emplois dans la construction et, une fois terminé, renforcera le statut de Chicago en tant que plaque tournante mondiale du transport. Une étude de l’Illinois Economic Policy Institute estime que l’achèvement de l’expansion d’O’Hare fera croître l’économie de plus de 18 milliards de dollars et générera des dizaines de milliers d’emplois journal-topics.com. Pour l’immobilier, un O’Hare amélioré signifie une demande accrue pour les hôtels à proximité, les bureaux (pour les entreprises de logistique et de voyage) et les entrepôts industriels (pour le fret aérien). Les zones autour de l’aéroport, comme Rosemont et Elk Grove Village, pourraient bénéficier d’un effet d’entraînement des investissements. De plus, une meilleure connectivité mondiale est un argument de vente pour les entreprises envisageant de s’installer à Chicago plutôt que dans d’autres villes.
• Autres projets notables : Quelques autres points forts – le Obama Presidential Center à Jackson Park (mentionné précédemment) est en construction et devrait ouvrir d’ici 2025/26. Il s’agit d’un projet d’environ 500 millions de dollars comprenant un musée, une bibliothèque et des aménagements du parc, qui devrait attirer des touristes et l’attention sur le South Side de Chicago thegateuchicago.com. Dans le West Loop, un nouveau gratte-ciel au 320 S. Canal (“BMO Tower”) a ouvert en 2022 et est désormais en location, et les dernières finitions de la Salesforce Tower (333 W. Wolf Point) sont terminées, ajoutant des bureaux modernes (bien que la location soit lente). La skyline de Chicago continue d’évoluer : la tour de 101 étages St. Regis Tower a ouvert en 2021, et des propositions pour de nouveaux gratte-ciel comme un supertall au 1000M (South Michigan Ave) sont en suspens en raison des conditions du marché. Dans le secteur des copropriétés résidentielles, plusieurs projets de luxe de taille moyenne sont en cours dans les quartiers aisés (Gold Coast, Lincoln Park). Et à l’échelle des quartiers, d’innombrables petits développements – des nouveaux immeubles de trois logements sur des terrains intercalaires en ville aux extensions de lotissements en banlieue – s’additionnent collectivement.

Dans l’ensemble, la scène du développement à Chicago est active mais aussi pragmatique en 2025. Certains grands projets sont en attente en raison des réalités économiques, mais de nombreux investissements ciblés (reconversions, transports, projets institutionnels) avancent. L’approche de la ville semble être réinvestissement et adaptation – réutiliser ce qu’elle possède (anciens bureaux, sites industriels) et renforcer les infrastructures pour préparer la croissance future.

Opportunités et risques d’investissement

Du point de vue d’un investisseur, l’immobilier à Chicago offre un mélange unique de possibilités et de risques en 2025. Voici un aperçu structuré de ce qui rend ce marché attractif et des points où la prudence s’impose :

Principales opportunités :

• Valeur du Midwest & Flux de trésorerie : Chicago est reconnue pour ses prix abordables par rapport à d’autres grandes villes, ce qui peut signifier des taux de capitalisation (rendements locatifs) plus élevés pour les investisseurs. Contrairement aux marchés côtiers où les acheteurs font face à des prix exorbitants et à de faibles rendements, à Chicago, on peut acquérir des actifs de qualité à un prix raisonnable. Cette accessibilité du Midwest, combinée à une demande stable, confère à Chicago la réputation d’un marché « value » avec un flux de trésorerie solide chicagospropertymanagement.com. Les investisseurs à la recherche de biens générant des revenus – qu’il s’agisse de multifamilial, d’industriel ou même de bureaux à valoriser – peuvent souvent trouver des taux de capitalisation supérieurs de 100 à 300 points de base à ceux de villes comme New York ou San Francisco. En conséquence, Chicago attire de plus en plus l’attention des investisseurs institutionnels comme des particuliers à la recherche de rendements fiables.
• Forte demande dans l’industriel et la logistique : Comme détaillé, le secteur industriel de Chicago est un acteur de premier plan. Les installations logistiques sont très demandées, le taux de vacance est faible (~5 %) et la croissance des loyers est régulière cawleycre.com. Les locataires du e-commerce et de la distribution (Amazon, Target, sociétés de logistique tierces, etc.) continueront d’avoir besoin d’espace ici en raison de la position stratégique de Chicago. Pour les investisseurs, cela signifie des opportunités d’acheter ou de développer des entrepôts avec confiance dans l’occupation à long terme. Les taux de capitalisation industriels à Chicago peuvent se situer autour de 5–6 % pour les biens de catégorie A (plus élevés pour les catégories B/C), offrant de bons rendements ajustés au risque. La discipline du marché en matière de nouvelles constructions réduit également le risque de sur-offre. En résumé, l’immobilier industriel à Chicago reste un pari solide – un secteur « de base » où l’on peut placer son capital et s’attendre à une croissance stable des revenus.
• Multifamilial & Build-to-Rent : Les fondamentaux du multifamilial à Chicago sont excellents en ce moment – taux d’occupation élevé, loyers en hausse et offre limitée de nouveaux biens. Cela crée un terrain fertile pour les investissements locatifs, des petits immeubles de 2 à 4 unités jusqu’aux grands complexes d’appartements. Nous avons constaté que le volume d’investissement dans le multifamilial a en fait augmenté début 2025, les investisseurs reconnaissant le potentiel (certains rapports ont noté que les ventes d’appartements à Chicago au 1er trimestre 2025 ont plus que doublé par rapport à l’année précédente) northmarq.com. Les quartiers de toute la ville, et même les banlieues, connaissent une croissance des loyers qui augmente le NOI (revenu net d’exploitation). « Performance stable et régulière » devrait se poursuivre sur le marché multifamilial de Chicago, selon les analystes de J.P. Morgan, grâce à une construction limitée et une demande locative soutenue jpmorgan.com. De plus, il y a un intérêt pour les communautés de maisons individuelles build-to-rent en banlieue, destinées aux familles souhaitant louer une maison (il s’agit d’une classe d’actifs émergente). Le principal risque ici est réglementaire (voir contrôle des loyers ci-dessous) ou lié à une récession économique, mais sinon les appartements sont un point fort pour l’investissement.
• Conversions de bureaux en difficulté (réaffectation/adaptive reuse) : Pour les investisseurs/développeurs opportunistes prêts à gérer la complexité, le secteur des bureaux en difficulté de Chicago offre des opportunités uniques. Comme mentionné, de nombreux bureaux du centre-ville se vendent avec des décotes de 60 à 70 % par rapport aux valeurs maximales taylorjohnson.com. Cela ouvre la porte à des acheteurs avisés pour acquérir des immeubles idéalement situés à une fraction du coût de remplacement. La stratégie consiste alors à repositionner ou convertir ces immeubles – en appartements, hôtels ou bureaux modernisés – et à créer de la valeur. La ville subventionne littéralement de telles conversions sur LaSalle Street chicago.suntimes.com, réduisant ainsi le risque financier. Les premiers acteurs dans ce domaine pourraient récolter les fruits en transformant des éléphants blancs en actifs rentables. Ce n’est pas facile (zonage, défis de construction, etc.), mais les entreprises spécialisées dans la réaffectation/adaptive reuse s’intéressent activement à Chicago. En somme, la crise des bureaux a un côté positif : elle offre une opportunité unique en une génération d’acheter de l’immobilier au centre-ville à des prix cassés et de le réinventer pour la demande future.
• Initiatives et incitations public-privé : Le gouvernement de Chicago est très proactif dans le partenariat avec des initiatives immobilières. Des districts TIF aux incitations fiscales et investissements dans les infrastructures, la ville déploie des outils que les investisseurs peuvent exploiter. Par exemple, le Transit TIF pour l’extension de la Red Line aidera à financer ce projet, dynamisant les zones le long du trajet. La Ville propose également des incitations pour le développement de logements abordables, la préservation des monuments historiques (crédits d’impôt historiques), et dispose de programmes comme INVEST South/West qui fournissent des fonds à des projets dans des quartiers émergents. Comme l’a noté le Daily Herald, « les partenariats public-privé et les programmes d’incitation libèrent un nouveau potentiel » à Chicago, en particulier pour les promoteurs ayant une connaissance locale et une approche stratégique dailyherald.com. Les investisseurs qui s’alignent sur ces initiatives (par exemple, construire des logements à revenus mixtes pour obtenir des crédits d’impôt, ou profiter d’une incitation TOD près d’un projet de transport) peuvent réduire les coûts et les risques. De plus, les grands employeurs (comme Google, par exemple) qui s’associent à l’immobilier (Google va occuper le Thompson Center pour ses bureaux) témoignent de leur confiance et peuvent ancrer de nouveaux investissements. Globalement, ceux qui travaillent main dans la main avec les plans de la ville – pour revitaliser le centre-ville, ajouter des logements abordables, etc. – peuvent bénéficier d’un soutien financier et administratif, rendant les projets plus viables.

Principaux risques et défis :

• Incertitude du secteur des bureaux : Le revers de l’opportunité dans le secteur des bureaux est que la reprise sera longue, et tous les immeubles ne seront pas sauvés. Les taux de vacance des bureaux atteignent des niveaux records et pourraient même augmenter si davantage d’entreprises réduisent leur taille. La vague imminente d’échéances de prêts (>5 milliards de dollars d’ici 2027) signifie que nous pourrions voir des défauts de paiement ou des ventes à la casse si les propriétaires ne peuvent pas refinancer taylorjohnson.com. Cela pourrait encore faire baisser la valeur des biens et mettre les prêteurs sous pression (même si cela crée aussi des opportunités de conversion). De plus, les projets de conversion comportent eux-mêmes des risques – tous les bureaux ne peuvent pas être transformés physiquement ou économiquement en appartements, et il y a une limite au nombre d’unités que le marché du centre-ville peut absorber en peu de temps. Jusqu’à ce que nous atteignions un nouvel équilibre (probablement dans quelques années), le marché des bureaux du centre-ville sera volatil. Les investisseurs dans des immeubles ou des prêts CMBS liés à des bureaux de Chicago doivent se préparer à la volatilité des valeurs et à des pertes potentielles. Il existe également un risque économique plus large : si le centre-ville rencontre des difficultés, cela impacte les recettes fiscales et les entreprises environnantes, ce qui pourrait avoir des effets secondaires sur la ville si ce n’est pas géré.
• Hausse des taux d’intérêt et des coûts de financement : Le contexte de taux d’intérêt élevés est un problème national, mais il affecte particulièrement les marchés comme Chicago qui dépendent de la croissance modérée et du rendement. Lorsque le coût de la dette augmente, les investisseurs utilisant l’effet de levier voient leur flux de trésorerie diminuer. Certains projets de développement ont été mis en pause car les prêts à la construction sont trop coûteux. Des taux élevés « ajoutent de la pression sur les nouveaux développements et ceux existants », comme noté, en plus de conditions de crédit plus strictes qui rendent les prêteurs plus prudents dailyherald.com. Si l’inflation reste persistante et que la Fed maintient des taux élevés (ou si les banques régionales réduisent les prêts immobiliers commerciaux), le volume des transactions pourrait rester faible et certains propriétaires pourraient faire défaut plutôt que de refinancer à des taux bien plus élevés. À Chicago, où les taux de capitalisation sont plus élevés dès le départ, l’écart avec la dette reste raisonnable – mais la marge d’erreur est plus faible. Essentiellement, les investisseurs doivent analyser les transactions avec prudence, supposer des coûts de portage plus élevés et éventuellement apporter plus de fonds propres. Tant que les taux d’intérêt ne se stabilisent pas ou ne baissent pas, cela constitue un vent contraire pour le marché immobilier, susceptible de freiner la croissance des prix et la liquidité.
• Risques fiscaux/politiques : Le climat financier et politique de Chicago peut introduire des risques. Les taxes foncières dans l’Illinois (et le comté de Cook) comptent parmi les plus élevées du pays, et des factures fiscales importantes peuvent réduire les rendements immobiliers. Il existe toujours une possibilité de hausse des impôts ou de nouveaux frais alors que la ville et le comté doivent faire face à leurs obligations de retraite. Par exemple, le nouveau maire a évoqué l’augmentation de la taxe de transfert immobilière sur les ventes de biens de grande valeur pour financer les services aux sans-abri – un objectif louable, mais un coût supplémentaire à prendre en compte pour les investisseurs. Sur le plan réglementaire, bien que l’Illinois interdise actuellement le contrôle des loyers, le contexte politique pourrait évoluer. Il y a eu des appels renouvelés en faveur du contrôle des loyers de la part de groupes de locataires en raison de la hausse des loyers chicagospropertymanagement.com. Si cela devait être mis en œuvre (même de façon limitée), cela pourrait plafonner la croissance des loyers et la valeur des actifs multifamiliaux. De plus, des mesures comme l’Affordable Requirements Ordinance (ARO) obligent les promoteurs à inclure des logements abordables ou à payer des frais, ce qui peut affecter l’économie des projets. En résumé, les investisseurs doivent surveiller l’Hôtel de Ville et Springfield – des politiques favorables peuvent dynamiser le marché, mais il existe aussi un risque de mesures qui affectent la rentabilité (que ce soit par des impôts plus élevés, un zonage plus strict ou des protections pour les locataires). Participer au processus civique et prévoir prudemment les coûts potentiels est judicieux.
• Tendances démographiques et de population : Un risque fondamental à long terme est que la croissance de la population de Chicago a été stagnante voire négative ces dernières années. La ville proprement dite a perdu des habitants à la fin des années 2010 et de nouveau lors de l’exode lié à la pandémie. Bien que 2022–2023 ait vu une certaine stabilisation, il n’y a pas de véritable boom démographique comme dans les villes du Sunbelt. En fait, une étude de McKinsey prévoit « une demande modérée » pour le logement à Chicago jusqu’en 2030 en raison des défis de la vie urbaine et des changements post-COVID chicagobusiness.com. Si Chicago ne développe pas fortement sa population ou sa base d’emplois, la demande immobilière pourrait n’augmenter que lentement. Cela peut limiter le potentiel d’appréciation – les investisseurs pourraient obtenir ici un meilleur flux de trésorerie mais moins de croissance du capital comparé aux métropoles à forte croissance. Il existe également un risque de nouvel exode si des problèmes comme la criminalité, les impôts ou le télétravail rendent d’autres endroits plus attractifs pour les entreprises et les familles. Essentiellement, Chicago doit attirer et retenir des habitants pour alimenter l’immobilier sur le long terme. Si la ville parvient à capitaliser sur son accessibilité (par exemple, attirer des télétravailleurs ou de nouvelles entreprises des côtes), ce risque diminue. Mais sinon, une population stagnante pourrait entraîner un excédent dans certains types de biens à terme (surtout si l’on construit trop de logements aux mauvais endroits).
• Risques économiques et externes : Enfin, les risques économiques généraux s’appliquent. Une récession américaine impacterait l’économie de Chicago – les pertes d’emplois augmenteraient les vacances commerciales et pourraient provoquer une hausse des saisies ou des impayés résidentiels. Les secteurs comme la fabrication ou le transport sont sensibles aux cycles économiques, ce qui affecterait à son tour l’immobilier industriel. De plus, des événements imprévisibles (nouvelle vague pandémique, problèmes géopolitiques, etc.) pourraient secouer les marchés. Chicago fait aussi face à des problèmes de perception liés à la criminalité dans certains quartiers, ce qui, si ce n’est pas géré, peut nuire à l’attractivité des quartiers (même si la criminalité a baissé en 2023–2024 dans de nombreuses catégories, la perception persiste). Dans le secteur de la construction, les coûts élevés de construction et la pénurie de main-d’œuvre restent des problèmes, pouvant retarder les projets ou provoquer des dépassements de budget – un risque pour les opérations de développement.

En pesant les opportunités et les risques de Chicago, on pourrait dire que la ville offre des rendements solides et stables mais sans la croissance fulgurante des marchés du Sunbelt. C’est un endroit où la diversification et une sélection rigoureuse des opérations sont essentielles. Beaucoup d’investisseurs considèrent Chicago comme un marché de détention à long terme – peu susceptible de doubler votre mise du jour au lendemain, mais avec des fondamentaux capables de résister aux tempêtes (comme ce fut le cas lors du krach de 2008) et un gouvernement qui, bien qu’imparfait, tente activement de relever les défis immobiliers de front.

Perspectives du marché jusqu’en 2030

Que réservent les 5 à 10 prochaines années pour l’immobilier à Chicago ? Même si les boules de cristal restent incertaines, les tendances et prévisions actuelles permettent de se faire une idée de la trajectoire jusqu’en 2030. Voici un aperçu par secteur :

Perspectives sur le résidentiel (logement) : Attendez-vous à ce que le marché du logement de Chicago suive une trajectoire de croissance modérée et durable au cours de la décennie. Il existe un large consensus selon lequel, à l’échelle nationale, l’appréciation des prix des logements sera plus modérée dans les années à venir (après la flambée effrénée de 2020–2022). Par exemple, une analyse prévoit que les cinq prochaines années verront plus d’activité de ventes mais des hausses de prix plus faibles dans l’ensemble du secteur du logement realestate.usnews.com. Chicago, avec sa croissance historiquement stable des prix, devrait probablement suivre cette tendance. L’indice Case-Shiller des prix des logements pour Chicago devrait continuer à augmenter chaque année, mais probablement dans la fourchette basse à moyenne à un chiffre (par exemple ~3 % par an en moyenne) libertybank.com. Cela signifie qu’en 2030, la valeur médiane des logements à Chicago pourrait être de 20 à 30 % supérieure à celle d’aujourd’hui – ce qui placerait le prix médian de vente peut-être dans la fourchette de 480 000 à 520 000 $ (hors effets de l’inflation ou changements économiques majeurs). Des cycles de boom/krach ne sont pas anticipés ; il faut plutôt s’attendre à une appréciation lente et régulière, soutenue par l’accessibilité relative de la ville et la stabilité de l’économie du Midwest.

En termes de volume de ventes, une fois que les taux d’intérêt se seront stabilisés (potentiellement d’ici 2025–2026), on pourrait assister à une reprise des transactions alors que la demande refoulée se libère. La NAR a prévu une hausse de 7 à 12 % des ventes de logements existants en 2025 et une autre hausse d’environ 10 % ou plus en 2026 à l’échelle nationale bankrate.com. Si Chicago connaît quelque chose d’approchant, cela signifiera un marché beaucoup plus dynamique au milieu des années 2020. Après ce rebond initial, les ventes pourraient se stabiliser à des volumes plus normaux. Il est important de noter que toute croissance de l’accession à la propriété dépendra de l’offre – il faudra plus de logements disponibles (par de nouvelles constructions ou plus d’annonces). D’ici 2030, Chicago pourrait également voir un afflux de jeunes acheteurs (Millennials et Génération Z) achetant enfin leur logement en entrant dans la trentaine et la quarantaine, ce qui donnerait un coup de pouce démographique à la demande de logements.

Perspectives du marché locatif : Le secteur locatif de Chicago devrait rester solide mais peut-être moins effréné d’ici la fin des années 2020. À court terme (2025–2026), attendez-vous à un taux de vacance toujours faible et à des hausses de loyers supérieures à l’inflation, compte tenu de la pénurie actuelle d’offre. Si la construction s’accélère plus tard dans la décennie – ce qui est probable si les loyers restent élevés – la livraison de nouveaux projets d’appartements entre 2027 et 2030 pourrait légèrement augmenter les vacances et modérer la croissance des loyers. Mais sauf construction massive excessive, Chicago devrait probablement conserver un taux d’occupation sain de 93 à 95 % à long terme, avec des loyers augmentant d’environ 2 à 3 % par an en termes réels. L’accessibilité relative de la ville par rapport aux villes côtières pourrait également attirer davantage de travailleurs à distance ou de nouveaux arrivants souhaitant louer à Chicago, générant une nouvelle demande.

Un bémol : des changements de politique pourraient modifier le paysage locatif. Si, hypothétiquement, un contrôle des loyers était instauré d’ici 2030 (un grand si, puisque c’est actuellement interdit au niveau de l’État), cela pourrait limiter les augmentations de loyer et changer le calcul des investissements. À l’inverse, si Chicago encourage la construction de nombreux nouveaux logements abordables, cela pourrait augmenter l’offre à certains niveaux de prix. Sauf ces changements, le scénario de base est celui de conditions toujours favorables aux propriétaires, évoluant progressivement vers un équilibre à mesure que de nouvelles unités sont construites. Les locataires pourraient bénéficier d’un léger soulagement si la croissance des salaires rattrape son retard et si davantage de choix deviennent disponibles, mais il est peu probable que Chicago retrouve le marché locatif à forte vacance des années 2000.

Perspectives de l’immobilier commercial : Chaque segment a ses propres perspectives :

• Bureaux : D’ici 2030, le marché des bureaux de Chicago sera probablement plus petit mais en meilleure santé. Nous prévoyons qu’une part importante des bureaux anciens actuellement vacants sera retirée de l’inventaire – soit démolie, soit convertie à d’autres usages. Cela contribuera à faire baisser le taux de vacance du centre-ville par rapport aux niveaux actuels. Il est concevable que la vacance des bureaux du Loop, qui est d’environ 25 % aujourd’hui, puisse tomber dans la fourchette des 15 à 20 % d’ici 2030 si suffisamment de conversions ont lieu et si la croissance de l’emploi dans les secteurs utilisant des bureaux reprend. Les bureaux restants seront plus récents ou récemment rénovés, alors que le stock obsolète disparaîtra. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient se raffermir une fois l’excédent d’offre réduit (les propriétaires des immeubles survivants pourraient même retrouver un pouvoir de fixation des prix en fin de décennie). Cependant, un retour à un taux de vacance inférieur à 15 % comme avant 2020 semble optimiste ; le travail à distance est là pour rester dans une certaine mesure, ce qui limite la demande. L’inconnue principale reste la croissance économique – si Chicago parvient à attirer de nouvelles entreprises ou des expansions (par exemple dans la tech, les sciences de la vie, la finance), cela pourrait stimuler l’absorption de bureaux. À l’inverse, si les entreprises continuent de réduire leur surface, la reprise sera plus longue. Globalement, il faut s’attendre à un secteur des bureaux ajusté à la demande : moins de mètres carrés au total, mais mieux utilisés et plus dynamiques grâce à des éléments mixtes. Le centre-ville pourrait accueillir plus de résidents et de touristes, et un peu moins de navetteurs 9h-17h, transformant ainsi son caractère.
• Industriel : Les perspectives pour l’industriel sont solides et stables. Le rôle de Chicago en tant que centre logistique ne diminue pas – au contraire, le commerce en ligne, la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement (plus de stocks de sécurité), et la croissance démographique dans le Midwest maintiendront une forte demande. D’ici 2030, de nouveaux sous-marchés logistiques pourraient émerger en périphérie si les terrains plus proches sont entièrement occupés. Le taux de vacance industriel devrait rester bas (peut-être dans la fourchette de 5 à 7 %), en supposant un cycle économique normal. La croissance des loyers pourrait se modérer au niveau de l’inflation (2–3 % par an) à long terme, surtout si davantage de promoteurs commencent à ajouter de l’offre plus tard dans la décennie. Mais le marché industriel de Chicago bénéficie d’un avantage structurel grâce à son infrastructure cawleycre.com – tant que l’économie américaine transporte des marchandises, Chicago restera un nœud clé. Les investisseurs peuvent anticiper que les actifs industriels continueront à offrir des rendements fiables, et d’autres évolutions technologiques (comme l’automatisation dans les entrepôts ou les camions autonomes) pourraient même augmenter la valeur des centres de distribution bien situés. Un point à surveiller : les préoccupations environnementales et communautaires pourraient freiner le développement d’entrepôts dans certaines zones (il y a eu des protestations concernant le trafic de camions diesel dans le South Side), ce qui pourrait influencer l’implantation de nouvelles installations.
• Commerce de détail : D’ici 2030, le commerce de détail à Chicago aura encore évolué. Nous prévoyons que les principaux quartiers commerçants (North Michigan Ave, Armitage Avenue, Fulton Market, etc.) se seront réinventés avec des offres plus expérientielles et mixtes, retrouvant probablement une grande partie de leur dynamisme. Les centres commerciaux de catégorie B/C pourraient connaître une vacance plus élevée s’ils ne se repositionnent pas (certains pourraient devenir des sites à usage mixte ou être partiellement réaménagés en centres de distribution du dernier kilomètre ou autres concepts). La tendance du commerce de détail suivant la croissance résidentielle se poursuivra – attendez-vous à plus de commerces dans les quartiers qui gagnent en population (par exemple, les méga-projets comme Lincoln Yards et The 78 intégreront du commerce de détail si/quand ils seront construits). Le commerce de proximité répondant aux besoins quotidiens devrait bien s’en sortir, mais tout commerçant qui ne se sera pas adapté à l’omnicanal d’ici 2030 aura des difficultés. La montée du commerce en ligne atteindra probablement un plateau à une certaine part de marché, ce qui signifie que le commerce physique devrait se stabiliser à un nouveau niveau. Pour les investisseurs, le commerce urbain à Chicago peut être une bonne opportunité s’il est acheté aux loyers corrigés d’aujourd’hui et si l’on choisit des emplacements avec un fort passage piéton (ou un potentiel en ce sens). Les taux de capitalisation pour le commerce de détail sont actuellement plus élevés en raison du risque perçu, mais d’ici la fin de la décennie, ceux qui auront pris le pari sur des biens bien situés pourraient voir une belle appréciation à mesure que le secteur se stabilise.
• Multifamilial (appartements) : Nous avons déjà abordé les locations plus tôt ; pour compléter, le multifamilial en tant qu’investissement devrait rester attrayant et dynamique à Chicago. D’ici 2030, il pourrait y avoir beaucoup plus de propriété institutionnelle du parc locatif de Chicago (la tendance des gros investisseurs à acheter des locations dans le Sunbelt pourrait s’étendre à Chicago si les rendements sont intéressants). La ville encouragera probablement le développement de nouveaux logements, assouplissant possiblement certaines règles de zonage pour permettre une plus grande densité dans certains quartiers. Si l’économie de Chicago reste stable, on peut penser que la demande de logements pourrait même augmenter grâce à l’arrivée de personnes quittant des villes devenues trop chères – le scénario du « pôle d’attractivité abordable du Midwest ». Dans ce cas, le marché locatif comme celui de la vente en profiterait au-delà des prévisions actuelles. À l’inverse, si la population stagne ou diminue, la nouvelle offre pourrait dépasser la demande et entraîner un certain relâchement. À ce stade, le scénario de base est une croissance modérée des ménages, suffisante pour remplir les nouveaux logements prévus. Le taux de vacance multifamilial d’ici 2030 pourrait légèrement augmenter par rapport aux niveaux actuels très bas, pour atteindre environ 6 % (un taux plus normalisé), et la croissance des loyers pourrait se stabiliser au niveau de l’inflation. Mais les investisseurs continueront de trouver le multifamilial à Chicago attrayant pour sa combinaison de rendement et de stabilité.

Développement et infrastructures à l’horizon 2030 : D’ici 2030, plusieurs des grands projets évoqués devraient (espérons-le) être devenus réalité. L’extension de la ligne rouge devrait être opérationnelle, stimulant des développements axés sur le transport autour de ses stations. L’agrandissement d’O’Hare sera terminé, rendant potentiellement Chicago encore plus attractive pour les voyages d’affaires et les entreprises associées. Le Centre Obama sera ouvert depuis plusieurs années, et nous verrons s’il a effectivement déclenché un mini-boom immobilier à Woodlawn/South Shore. Au centre-ville, les conversions de LaSalle Street devraient être achevées ou en phase finale d’ici 2030, ajoutant des milliers de nouveaux résidents dans le Loop – un changement radical qui pourrait créer une communauté active 24h/24 dans un secteur qui se vidait auparavant à 18h. Si The 78 et Lincoln Yards reprennent, certaines parties pourraient être construites (même si l’achèvement total pourrait être après 2035). Ainsi, la ville pourrait gagner un ou deux nouveaux quartiers d’ici 2030, avec des noms comme « River District » ou « Lincoln Yards » devenant courants.

Côté infrastructures, en dehors des transports, des améliorations comme l’expansion de la 5G et du haut débit à l’échelle de la ville auront discrètement renforcé l’infrastructure technologique, faisant peut-être de Chicago un pôle technologique plus important. Et, espérons-le, les finances de la ville seront stables, permettant de continuer à investir dans les parcs, les écoles et la sécurité – tous des éléments cruciaux pour l’attractivité immobilière.

Résumé des prévisions du marché : Pour conclure, les prévisions immobilières de Chicago pour 2025–2030 appellent à un optimisme prudent. Chicago ne devrait pas devenir une ville en plein essor, mais elle est aussi loin du déclin. Il est plus probable qu’elle soit le performeur stable de l’Amérique – offrant suffisamment de potentiel grâce à la réhabilitation et à sa valeur relative, tout en évitant les pires excès. Si vous êtes investisseur, cela signifie que Chicago pourrait être un choix judicieux à long terme : vous n’aurez pas la croissance explosive d’Austin ou de Miami, mais vous bénéficiez aussi d’une certaine protection contre la volatilité extrême, ainsi que de rendements locatifs plus élevés. Comme l’a noté un rapport, le marché de Chicago a tendance à afficher « des gains réguliers mais non explosifs », agissant comme un indicateur de stabilité dans le Midwest libertybank.com libertybank.com.

Les éléments imprévisibles (positifs ou négatifs) seront : Chicago peut-elle attirer de nouveaux habitants ? Le télétravail va-t-il diminuer ou s’inverser ? Comment les interventions agressives de la ville dans l’immobilier vont-elles se dérouler ? Si davantage de personnes décident que Chicago est la grande ville abordable où elles veulent vivre et travailler, la prochaine décennie pourrait réserver de bonnes surprises (en termes de valeur immobilière et de développement). À l’inverse, si la baisse actuelle de la population n’est pas enrayée et que les entreprises ne se développent pas, le marché pourrait rester tiède.

En résumé : À l’horizon 2030, l’immobilier à Chicago est positionné pour offrir une croissance raisonnable avec un risque maîtrisé. Il pourrait bien s’avérer, comme le suggère notre titre, l’un des meilleurs paris de l’Amérique – surtout pour les investisseurs recherchant un marché équilibré avec des fondamentaux solides. Comme toujours, la diligence raisonnable et la connaissance du marché local seront essentielles, mais la combinaison de la taille, de la diversité et de la valeur relative de Chicago lui confère un attrait durable sur le marché immobilier.

Sources :

• Chicago Association of REALTORS® – Perspectives du marché 2025 (prévisions de Lawrence Yun) chicagorealtor.com chicagorealtor.com
• Illinois Realtors & IHS – Prévisions du marché immobilier de l’Illinois, juin 2025 heartlandro.realtor heartlandro.realtor
• Redfin – Tendances du marché immobilier de Chicago (juin 2025) redfin.com redfin.com
• Triton Realty Group – Marché locatif multi-familial de Chicago 2025 tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com
• Blog de gestion immobilière de Chicago – Prévisions du marché locatif 2025 chicagospropertymanagement.com chicagospropertymanagement.com
• Daily Herald (J. VanDahm) – Tendances façonnant l’immobilier commercial de Chicago en 2025 dailyherald.com dailyherald.com
• Bradford Allen – Rapport du marché des bureaux du centre-ville T2 2025 bradfordallen.com; Rapport de fin d’année 2024 (via Taylor Johnson) taylorjohnson.com taylorjohnson.com
• Cawley Commercial – Mise à jour du marché industriel de Chicago 2025 cawleycre.com cawleycre.com
• Chicago Sun-Times (F. Spielman) – Subventions TIF pour la rénovation de LaSalle Street chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com
• Railway Age – Financement de l’extension de la ligne rouge de la CTA railwayage.com
• Liberty Bank – Tendances du marché immobilier de Chicago 2025 libertybank.com libertybank.com
• U.S. News – Prévisions du marché immobilier 2025–2030 realestate.usnews.com
• Crain’s Chicago Business – Prévisions McKinsey pour la demande de logements en ville chicagobusiness.com
• The Guardian – Obama Center et logements sur le South Side theguardian.com